“現(xiàn)在把我、李嘉誠(chéng)、王健林三個(gè)人并列在一起，說(shuō)我們拋了資產(chǎn)要跑了，往哪兒跑？我還是北京市的人大代表。”8月22日，潘石屹公開(kāi)否認(rèn)“跑路”。
在以高價(jià)賣掉虹口SOHO后，潘石屹變得異常活躍。
8月9日，潘石屹前往杭州拓展SOHO3Q業(yè)務(wù)；8月11日，潘石屹到南京開(kāi)拓共享辦公業(yè)務(wù)。當(dāng)外界以為潘石屹要將SOHO中國(guó)未來(lái)的戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到二三線城市時(shí)，8月18日和20日，潘石屹又先后來(lái)到廣州、深圳，為他的共享辦公產(chǎn)品SOHO3Q站臺(tái)選址。不同于之前北京、上海的SOHO3Q在自有地產(chǎn)上開(kāi)發(fā)，在杭州、南京、廣州、深圳的SOHO3Q不拿地、不收購(gòu)、不蓋房。
在此期間，潘石屹取消了辦公室，并向SOHO中國(guó)全公司發(fā)了一封郵件：“從今天開(kāi)始，我沒(méi)有辦公室了，我雙肩背著黑顏色的包，走到什么地方，什么地方就是我的辦公室。”
他似乎在努力向外界證明自己“賣賣賣”不是跑路，而是要一門心思地向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
拋售物業(yè)資金主要用來(lái)還債
8月22日，SOHO中國(guó)有限公司(下稱“SOHO中國(guó)”或“公司”，股票代碼：0410.HK)發(fā)布公司2017年未經(jīng)審計(jì)的年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告(下稱“報(bào)告”)。報(bào)告顯示，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約人民幣10.7億元，同比上升47%；租金收入約人民幣8.18億元，同比上升17%。
值得關(guān)注的是，SOHO中國(guó)租賃業(yè)務(wù)的毛利率超過(guò)80%。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，如此高的租賃毛利主要依靠的是SOHO中國(guó)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，對(duì)于潘石屹主推的共享辦公產(chǎn)品SOHO3Q的毛利率，SOHO中國(guó)方面表示不便透露。
SOHO中國(guó)的報(bào)告顯示，2017年上半年，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)約人民幣39.82億元，6月24日以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售虹口SOHO貢獻(xiàn)了凈利潤(rùn)的絕大部分。據(jù)SOHO中國(guó)官方數(shù)據(jù)，虹口SOHO資產(chǎn)價(jià)格為人民幣35.73億元，高出成本53%。
潘石屹在2012年身份轉(zhuǎn)向“包租公”后，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年其拋售資產(chǎn)所得資金約236億元，這筆錢流向了何處？
在年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，潘石屹透露，絕大部分錢被用來(lái)還債。“我們還了貸款，負(fù)債率降下來(lái)了。尤其是境外的貸款，大幅度地降下來(lái)了。我們不想承擔(dān)更多的匯率風(fēng)險(xiǎn)，我們的收入是人民幣的收入，我們的負(fù)債就是人民幣的負(fù)債。”
根據(jù)SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，公司債務(wù)融資成本為4.4%，凈借貸占?xì)w屬公司股東權(quán)益的比率約為43%。潘石屹表示，4.4%的債務(wù)融資成本，可能是全中國(guó)房地產(chǎn)公司里面最低的了，“銀行愿意給我們貸款。”
SOHO中國(guó)近期將再次融資
SOHO中國(guó)首席財(cái)務(wù)官唐正茂介紹，除了還債，處置資產(chǎn)的部分資金還成為現(xiàn)金流。截至6月30日，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為34.41億元，銀行存款為2.53億元。
對(duì)于SOHO中國(guó)為何如此需要現(xiàn)金流的問(wèn)題，一位接近SOHO中國(guó)的人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，下一步潘石屹還要帶著SOHO3Q在全國(guó)范圍內(nèi)拓展。“接下來(lái)兩個(gè)月內(nèi)，SOHO中國(guó)還要進(jìn)行一輪融資。”不過(guò)該人士特別強(qiáng)調(diào)說(shuō)，融資不是因?yàn)镾OHO中國(guó)缺錢，而是要把SOHO3Q的價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)，為下一步做鋪墊。
SOHO3Q始于2015年2月，當(dāng)時(shí)SOHO中國(guó)拿出自持的170萬(wàn)平方米物業(yè)中的10%，改造成共享辦公空間。目前，SOHO中國(guó)共開(kāi)設(shè)19個(gè)SOHO3Q中心，約17000個(gè)工位。潘石屹認(rèn)為：“過(guò)去的20多年時(shí)間，我們是為了這個(gè)城市建房子，從現(xiàn)在開(kāi)始，我們就要把我們建好的房子，要最大限度地每一平方米都要利用起來(lái)。這個(gè)我覺(jué)得是我們的理想，是社會(huì)的理想。”
談理想的同時(shí)，潘石屹始終還是生意人。“我們出去拓展不是為了純粹的拓展，我們這個(gè)生意是要賺錢的。”
潘石屹稱，之所以將全國(guó)布局的第一批放在杭州、南京、深圳、廣州，是從四個(gè)維度考量后決定的——GDP總額、服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比例、人均GDP值、增長(zhǎng)速度。
不同于北京、上海開(kāi)設(shè)的SOHO3Q均在SOHO中國(guó)自持物業(yè)里，SOHO3Q向全國(guó)拓展的過(guò)程中將采用租賃的合作模式。
對(duì)于以“二房東”發(fā)展共享辦公的模式，潘石屹的理想是：拓展到10～20個(gè)城市，覆蓋40～50個(gè)項(xiàng)目。“這次我的預(yù)期是3到5年。”潘石屹表示。
潘石屹要再造一個(gè)上市公司？
對(duì)于為何如此看好共享辦公模式的問(wèn)題，潘石屹解釋說(shuō)，房地產(chǎn)重資產(chǎn)模式在目前的環(huán)境下難以為繼，“資產(chǎn)一定要有合理的配比，要跟經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、銀行利率掛得起來(lái)”。
世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)租戶普查報(bào)告》顯示，過(guò)去一年中，亞太區(qū)內(nèi)約50個(gè)共享辦公空間在上海、香港、新加坡等門戶城市啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，租賃總面積在過(guò)去的18個(gè)月內(nèi)達(dá)23萬(wàn)平方米。由于租賃共享辦公空間可以降低租金及裝修成本，并獲得靈活的租期和面積，企業(yè)不必受制于固定、嚴(yán)格的租賃條款，能夠根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張或縮減靈活調(diào)整空間需求，高達(dá)64%的受訪跨國(guó)企業(yè)計(jì)劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案。
與此同時(shí)，共享辦公的融資氛圍一片大好。WeWork 7月11日引進(jìn)G輪7.6億美元融資，7月28日又獲得5億美元注資，并成立中國(guó)WeWork。雖然其尚未上市，但估值已高達(dá)200億美元，遠(yuǎn)超Twitter等納斯達(dá)克熱門互聯(lián)網(wǎng)股。毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)也在8月7日宣布獲得12億元的C輪融資，距離優(yōu)客工場(chǎng)上次宣布融資僅僅過(guò)去一個(gè)月。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，WeWork和優(yōu)客工場(chǎng)均采用“二房東”的形式發(fā)展共享辦公。WeWork亞太區(qū)總裁Chris并不擔(dān)心中國(guó)本土共享辦公的競(jìng)爭(zhēng)，他認(rèn)為地產(chǎn)是聯(lián)合辦公不可或缺的一部分，但更重要的是面向會(huì)員的服務(wù)。共享的辦公環(huán)境是看得見(jiàn)的物理空間，基于互聯(lián)網(wǎng)思想搭建的在線社區(qū)平臺(tái)才是關(guān)鍵所在。
在潘石屹看來(lái)，雖然和房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)相比，共享辦公項(xiàng)目SOHO3Q是低利潤(rùn)率的“小生意”，但把小生意做成大規(guī)模，是永恒不變的盈利訣竅。“只有幾萬(wàn)個(gè)座位的時(shí)候，比誰(shuí)大沒(méi)有任何意義，三五年后慢慢看，有50萬(wàn)個(gè)座位、1000萬(wàn)個(gè)座位的時(shí)候才叫生意。”
上述接近SOHO中國(guó)的人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露，不排除SOHO3Q高估值后單獨(dú)上市。