年內(nèi)438余次樓市調(diào)控政策的密集出臺，使得2018年成為樓市調(diào)控最頻繁的一年。盡管進(jìn)入12月以來，部分城市頻頻釋放調(diào)控放松信號，但包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在“房住不炒”政策的指引下，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將運(yùn)行在底部一段時(shí)間。
不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場漲幅明顯放緩，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制將成為樓市調(diào)控的未來主要方向。不過，同策研究院總監(jiān)張宏偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，長效機(jī)制“從探索執(zhí)行方案到試點(diǎn)執(zhí)行直至形成完整的體系，可能沒個(gè)五年十年時(shí)間很難完成”。
同比漲幅高達(dá)75%，刷新歷史調(diào)控記錄
“2018年是歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，各地樓市政策力度從執(zhí)行情況看，已經(jīng)最嚴(yán)格。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日表示。
今年以來，在嚴(yán)打房地產(chǎn)投機(jī)行為、遏制炒房方面，政府的態(tài)度十分明確，市場調(diào)控不斷加碼。根據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月17日，全國2018年房地產(chǎn)各種調(diào)控政策達(dá)438次，其中包括一二三線甚至環(huán)一線的四線小城的限售政策，同比漲幅高達(dá)75%，刷新歷史調(diào)控記錄，使得2018年成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。張大偉預(yù)計(jì)，全年樓市調(diào)控有望達(dá)到450次。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，2018年調(diào)控主要集中在前三季度，尤其以上半年為最，從政策密集發(fā)布來看，主要緣于上半年房價(jià)上漲態(tài)勢并未得到有效控制，熱點(diǎn)城市甚至又重現(xiàn)搶房現(xiàn)象。
例如，今年5月，住建部、財(cái)政部、人民銀行、公安部四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，要求重點(diǎn)支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公積金用于炒房投機(jī)；同在5月，包括北京、海南、成都、哈爾濱、重慶在內(nèi)的多個(gè)城市均提出嚴(yán)格房地產(chǎn)中介管理，加大對違法違規(guī)中介的查處力度，對擾亂市場秩序的中介機(jī)構(gòu)給予嚴(yán)厲處罰；7月，住建部負(fù)責(zé)人約談成都、太原兩市負(fù)責(zé)人時(shí)強(qiáng)調(diào)，大力整頓規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求等等。
隨著調(diào)控的深入，樓市出現(xiàn)了明顯的下行走勢，部分城市房價(jià)開始明顯調(diào)整。張波稱，房價(jià)在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明格局，7月中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個(gè)“分水嶺”，市場預(yù)期由“慢漲”變成“下跌”。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月以來，全國房地產(chǎn)市場的累計(jì)銷售增幅不斷下降。1-11月份，商品房銷售面積148604萬平米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月至11月，商品房銷售面積連續(xù)三個(gè)月低于上年同期。
房價(jià)方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅比去年同期回落。70個(gè)大中城市中，房價(jià)上漲的城市仍為多數(shù)。但無論新房還是二手房，下降的城市都在增多。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、拿地面積、房企到位資金等指標(biāo)的增速也出現(xiàn)小幅下滑。例如，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資78027億元，增長13.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25326萬平米，同比增長14.3%，增速比1-10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款13746億元，增長20.2%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
市場平穩(wěn)下行，長效機(jī)制或加速推進(jìn)
進(jìn)入12月，山東省菏澤市取消了大約一年前開始實(shí)行的限售措施、廣州對商服類物業(yè)項(xiàng)目不再限制銷售對象、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率的消息此起彼伏，引發(fā)人們對樓市調(diào)控會(huì)否放松的猜測。
不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控的大趨勢不會(huì)改變。
12月22日，2018-2019年中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)在北京召開。全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在分論壇中表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化。楊偉民表示，去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)表述是“分類調(diào)控”，今年為“分類指導(dǎo)”，兩者沒有多大差異。摳字眼、說“調(diào)控”改為“指導(dǎo)”意味著放松調(diào)控是“瞎解讀”，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化。12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，2019年抓好穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期十項(xiàng)工作。第一項(xiàng)就是以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。
張大偉表示，此番再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但從整體看基本原則不會(huì)改變，中央遏制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。樓市政策雖然在10-11月發(fā)布次數(shù)逐漸減少，11-12月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，從多家中央媒體的表述看，調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將運(yùn)行在底部一段時(shí)間。“從政策預(yù)期看，寬松政策出現(xiàn)可能性不大。”
不過，也有業(yè)內(nèi)專家提出了不同的看法。“2019年調(diào)控我覺得很難再繼續(xù)加強(qiáng)加碼。”同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，在核心城市方面，省會(huì)或計(jì)劃單列市、直轄市等應(yīng)該維持現(xiàn)狀，而其他城市根據(jù)市場的狀況比如說房價(jià)的上漲和下跌的狀況、庫存的增加或減少狀況等，也可能會(huì)進(jìn)行“一城一策”做一些靈活性調(diào)整。
甚至有部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)樓市調(diào)控會(huì)適度放松。例如，知名地產(chǎn)行業(yè)評論人“歐陽先聲”就向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，2019年樓市調(diào)控政策將會(huì)放松，明年住房市場會(huì)回暖。盡管房地產(chǎn)投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區(qū)間，但市場已經(jīng)出現(xiàn)下行信號，因此明年樓市調(diào)控政策大概率放松，帶來住房市場的回暖。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也提出了類似的觀點(diǎn)。其認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場或走出“前冷后暖”的態(tài)勢，上半年受調(diào)控慣性影響，仍舊延續(xù)下滑趨勢，但后半年伴隨政策小幅放松，以及購房金融政策的配套推進(jìn)，房地產(chǎn)市場回暖或可期。張波亦認(rèn)為，“不排除部分城市適度放松調(diào)控力度來達(dá)到市場穩(wěn)定”。
張宏偉與張波同時(shí)指出，目前市場漲幅明顯放緩，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在，本次的調(diào)控周期相對較長，也更加注重長效機(jī)制對于樓市長遠(yuǎn)發(fā)展的影響，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制將成為樓市調(diào)控的未來主要方向。不過，張宏偉也向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上長效機(jī)制從2013年即開始探索，以這樣的速度來看，“從探索執(zhí)行方案到試點(diǎn)執(zhí)行直至形成完整的體系，可能沒個(gè)五年十年時(shí)間很難完成”。
上述中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)會(huì)議就確定，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持“房住不炒”的定位等。而嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了總體供不應(yīng)求的階段，雖然仍有區(qū)域性的供需失衡，但市場大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。在此情況下，市場趨穩(wěn)將是大趨勢，長效機(jī)制也迎來最好的醞釀和推出時(shí)機(jī)，預(yù)計(jì)未來該項(xiàng)制度將加快推進(jìn)。