架空層、屋頂花園要不要算入容積率?陽(yáng)臺(tái)面積超標(biāo)了還按一半面積計(jì)算嗎?這些困擾購(gòu)房者的問題終于有了明確答案：11月28日，廣州市國(guó)土規(guī)劃委印發(fā)《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)并于12月1日起實(shí)施。據(jù)悉，這是廣州首個(gè)針對(duì)容積率計(jì)算的完整規(guī)則。根據(jù)《辦法》，綠色建筑增加面積、地下車庫(kù)、公共開發(fā)空間等不計(jì)入容積率；對(duì)陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等半開敞空間，辦法也做了詳細(xì)規(guī)定，只要不是“超大型”陽(yáng)臺(tái)就按一半面積計(jì)算。
廣州市國(guó)規(guī)委表示，2011年6月實(shí)施的《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》已于2016年6月失效，原《面積計(jì)算辦法》部分條款在層高與面積計(jì)算的關(guān)系、半開敞空間(如陽(yáng)臺(tái))以及設(shè)備層、管道層、避難層等面積計(jì)算方面與新的建筑國(guó)標(biāo)不一致。同時(shí)，廣州一直未針對(duì)容積率建筑面積的計(jì)算形成完整的一套規(guī)則，有關(guān)建筑面積計(jì)算爭(zhēng)議不斷，為了進(jìn)一步與國(guó)家規(guī)范相銜接，引導(dǎo)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)合理的設(shè)計(jì)，更好地開展規(guī)劃管理工作，有必要對(duì)原《面積計(jì)算辦法》進(jìn)行修訂充實(shí)完善。
陽(yáng)臺(tái)如何計(jì)入容積率?
陽(yáng)臺(tái)等建筑半開敞空間如何計(jì)算容積率?《辦法》明確按其投影面積的一半計(jì)算容積率建筑面積，其中住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)建筑的計(jì)算方法又不相同。
一直以來(lái)，“超大陽(yáng)臺(tái)、入戶花園”被開發(fā)商作為樓盤銷售的“賣點(diǎn)”之一，這其實(shí)屬于以不合理手段占用城市空間。《辦法》明確規(guī)定，住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)(含半開敞空間水平投影面積)建筑面積15%的，按其投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積；進(jìn)深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。這意味著，如果陽(yáng)臺(tái)面積超過上述的進(jìn)深或比例指標(biāo)，就要全部計(jì)算容積率。
《辦法》還對(duì)商業(yè)、辦公、住宅、酒店旅業(yè)、工業(yè)等建筑分類型提出層高分類控制要求，對(duì)于層高有特殊要求的空間提出可豁免的若干情形，避免“一刀切”。其中，套內(nèi)建筑面積超過144㎡的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內(nèi)的，水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的按1.5倍計(jì)算容積率建筑面積，超出部分按2倍計(jì)算容積率建筑面積。當(dāng)其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時(shí)，超出部分以每2.2米為單位累進(jìn)增加1倍計(jì)算容積率指標(biāo)。
這些可不計(jì)入容積率
1、對(duì)符合要求的各類建筑公共開放空間，提出豁免計(jì)算容積率的原則和比例要求。
公共開放空間是指面向小區(qū)不特定業(yè)主或者公眾、全天候免費(fèi)開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、建筑物內(nèi)城市公共通道等。其中，住宅、辦公、商業(yè)類建筑位于建筑物首層的建筑公共開放空間不計(jì)入容積率；首層以外的建筑公共開放空間，其累計(jì)建筑面積大于所在建筑規(guī)劃核定計(jì)算容積率總建筑面積3%的，超出部分應(yīng)按其投影面積計(jì)算容積率建筑面積。
2、建筑物避難層中的避難空間、地下公共通道、地下公交站場(chǎng)、地鐵站臺(tái)層、地鐵站廳層(除商業(yè)設(shè)施外)、地下停車庫(kù)、地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程和地下市政公用設(shè)施及地下設(shè)備用房等地下空間。
3、符合現(xiàn)行政策法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)定的因?qū)嵤┚G色建筑技術(shù)而必須增加的建筑空間。
4、對(duì)于規(guī)劃條件未明確預(yù)留充電設(shè)施接口比例要求的新建項(xiàng)目，在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中為滿足充電設(shè)施接口比例要求而增設(shè)的電力用房。
5、既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、無(wú)障礙設(shè)施、電梯等配套設(shè)施用房。
業(yè)界解讀
復(fù)式高增送或成往事
“復(fù)式高贈(zèng)送或成往事!”昨日合富研究院相關(guān)研究人士分析，隨著政策對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深、面積比例等的規(guī)范限制以及對(duì)“復(fù)式中空”面積計(jì)算方式的調(diào)整，近年非常受購(gòu)房者和開發(fā)商青睞的“剛需剛改復(fù)式四房”或成絕版。
據(jù)悉，近年來(lái)，通過復(fù)式產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)價(jià)格和銷量雙贏的項(xiàng)目不少，主要也是得益于充分利用了“中空”帶來(lái)的“面積增值”，而新規(guī)對(duì)復(fù)式住宅的核心影響是：對(duì)“挑空部分”分為兩種情況進(jìn)行了限制：套內(nèi)建筑面積≥144㎡的復(fù)式住宅，在“面積增值”上，以后，通過“中空”實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”的空間將大大受到壓縮，最多只能獲得25㎡的“附加值”；而套內(nèi)建筑面積<144㎡這個(gè)面積段的復(fù)式住宅，則不再有通過“中空”，實(shí)現(xiàn)“面積增值”的可能性了。
“偷面積”的成本增加
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，最近一年多市場(chǎng)流行的“偷面積”手法是報(bào)建6米高的半敞開空間，然后按3米一分為二層，再對(duì)半敞開空間進(jìn)行室內(nèi)化，最終實(shí)現(xiàn)一層平層單元變?yōu)閮蓪拥膹?fù)式單元。
這種“假平層真復(fù)式”的設(shè)計(jì)由于使用率遠(yuǎn)高于一般平層單元，所以市場(chǎng)接受度非常高，此類產(chǎn)品的售價(jià)上也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤(rùn)由此提高。
粗略統(tǒng)計(jì)，目前廣州單住宅項(xiàng)目有超20個(gè)類似的復(fù)式項(xiàng)目。
“按最新公布的設(shè)計(jì)規(guī)范，再設(shè)計(jì)這類復(fù)式單位就得計(jì)算面積，不但沒有了‘偷面積’的效果，反而增加了建筑成本(包括中間分隔與敞開部分的室內(nèi)化)，”鄧浩志認(rèn)為，所以未來(lái)新的項(xiàng)目也沒必要再采用這種設(shè)計(jì)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，容積率新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)和地價(jià)都將產(chǎn)生一定的影響，對(duì)現(xiàn)有的存量復(fù)式項(xiàng)目和已獲得批準(zhǔn)的復(fù)式項(xiàng)目無(wú)疑是利好。
名詞解釋
容積率
又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，容積率越高意味著地塊的開發(fā)強(qiáng)度越大。
對(duì)開發(fā)商來(lái)說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)住戶來(lái)說，容積率直接涉及居住的舒適度。