深圳樓市的規(guī)矩要改了!深圳市規(guī)土委官微于23日晚發(fā)布《深圳市房 地產市場監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見稿)》(以下簡稱《監(jiān)管辦法》)。這個《監(jiān)管辦法》監(jiān)管的 范圍包括開發(fā)商銷售、中介機構及人員監(jiān)管各領域。并明確列出房企與租賃企業(yè)嚴格禁止的各類違法經(jīng)營行為。

　　在房地產價格管理方面，監(jiān)管辦法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房，確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

　　深圳市規(guī)土委介紹，為進一步規(guī)范房地產開發(fā)經(jīng)營、租賃、經(jīng)紀和估價行為，維護房地產市場秩 序，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，深圳市規(guī)劃國土委結合近年來房地產調控的新形勢以及發(fā)展住房 租賃市場的新要求，組織開展了《深圳市房地產市場監(jiān)管辦法》的修訂工作。

　　《監(jiān)管辦法》規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權益的行為中增加了“限制、阻撓、拒 絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形；在房地產開發(fā)企業(yè)不得實施的價格違法行為中增 加“商品房銷售不予明碼標價，或在標價之外加價出售或收取未標明的費用；不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，借機抬高價格 ”兩種情形。

　　在租賃房屋管理方面，《監(jiān)管辦法》還明確了住房的最小出租單位。規(guī)定出租住房應以間為最小 出租單位，人均租住建筑面積不得低于6㎡，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房 、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。

　　《監(jiān)管辦法》還明確房屋租賃企業(yè)禁止實施的十種違法經(jīng)營行為、明確房屋租賃企業(yè)禁止實施的 三種金融性行為、建立商業(yè)銀行對租賃資金的監(jiān)管機制。并建立租賃資金監(jiān)管制度，房屋租賃企業(yè)和 其他開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務的個人應當在商業(yè)銀行開設資金監(jiān)管賬戶，由商業(yè)銀行對租金、保證金 、租賃貸款進行監(jiān)管，為租賃當事人提供租賃資金安全保障。

　　對于占據(jù)深圳租賃市場主體的歷史違建的出租問題，《監(jiān)管辦法》中規(guī)定，按照《深圳市人民代 表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的要求，歷史違建經(jīng)房屋結構和消 防安全檢驗合格，并符合地質安全條件的，可以按規(guī)定辦理房屋租賃的相關手續(xù)。

　　修訂的主要內容

　　(一)完善房地產行業(yè)監(jiān)管基本制度

　　為完善行業(yè)監(jiān)管手段，提升監(jiān)管水平，《征求意見稿》從以下幾方面作了制度設計：第一，建立 安全生產責任制度，明確房地產開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構應依法履行安全生產主體 責任，組織安全生產培訓，提高安全生產意識。第二，建立房地產行業(yè)年報制度。根據(jù)我市房地產行 業(yè)管理的改革措施，取消房地產行業(yè)年檢制度，建立房地產開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機 構的年報制度，并在各行業(yè)管理以及監(jiān)督檢查的相關內容中將“年檢制度”修改為“年報制度”。第 三，完善房地產行業(yè)公共信用信息管理制度。根據(jù)《深圳市公共信用信息管理辦法》(深府297號令) 有關公共信用信息的管理的最新規(guī)定，將原辦法中有關誠信管理的內容進行統(tǒng)一修訂，明確規(guī)定，房 地產主管部門建立房地產行業(yè)公共信用信息管理制度，向社會公示房地產開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、 經(jīng)紀和估價機構及其從業(yè)人員的信用信息并推送給市公共信用機構，實行守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲 戒。

　　(二)修訂完善房地產開發(fā)經(jīng)營相關規(guī)定

　　一是優(yōu)化項目開發(fā)手冊管理。進一步完善房地產開發(fā)項目手冊的信息化水平，明確房地產開發(fā)企業(yè)應 在房地產信息系統(tǒng)中建立項目開發(fā)手冊。

　　二是完善房地產銷售價格備案制度，改變過去由房地產開發(fā)企業(yè)到價格監(jiān)管部門備案的做法，明確房 地產開發(fā)企業(yè)確定銷售價格并由房地產主管部門對外公示后，房地產主管部門可通過數(shù)據(jù)共享方式報 價格監(jiān)管部門備案，簡化備案程序。

　　三是完善房地產預售許可管理。一方面，明確房地產產業(yè)化主管部門認定的房地產產業(yè)化項目有關工 程進度的預售條件，即應“完成地面以上三分之一層數(shù)”；另一方面，明確要求房地產開發(fā)企業(yè)應在 土地使用權出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預售許可。

　　四是完善房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房應對外公示的內容。一方面，增加公示的內容，即在原辦法要求 公示內容的基礎上，增加“不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾；深圳市房地產誠信公示系 統(tǒng)查詢方式；委托房地產經(jīng)紀機構銷售的，應公示商品房銷售委托書以及受托房地產經(jīng)紀機構的備案 證書；投訴方式和途徑；銷售住宅商品房的，應當公示商品住宅使用說明書和商品住宅質量保證書示 范文本”五項內容。此外，銷售精裝修商品房的，應公示裝修裝飾材料的名稱、品牌、價格、規(guī)格、 型號等信息；商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的，應公示銷售商品房的建筑隔聲情 況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施。另一方面，明確采取網(wǎng)絡銷售的，應當在網(wǎng)絡銷 售平臺公示應在銷售場所公示的所有材料。

　　五是加強對房地產開發(fā)企業(yè)在房地產銷售活動中行為的監(jiān)管。根據(jù)近年來我市房地產市場監(jiān)管的實踐 經(jīng)驗，以及《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產市場秩序的通知》 (建房[2016]223號)的有關要求，在房地產開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權益的行為中增加“限制、阻撓 、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形；在房地產開發(fā)企業(yè)不得實施的價格違法行為 中增加“商品房銷售不予明碼標價，或在標價之外加價出售或收取未標明的費用；不符合商品房銷售 條件，以認購、預訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，借機抬高 價格”兩種情形。

　　(三)增加房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定

　　按照國家發(fā)展住房租賃市場、完善住房租賃管理的要求，結合建設部正在起草的《住房租賃管理條例 》最新思路，《征求意見稿》增加“房屋租賃”一章內容。主要包括以下幾個方面：

　　第一，建立實名租賃制度。房屋租賃活動中，當事人應當提供真實身份信息。出租人不得向不能提供 身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。

　　第二，加強租賃房屋管理。一是出租房屋應當有合法的來源證明，合法的來源證明包括不動產權證書 、房屋買賣合同等權屬證明材料。二是出租房屋應當符合建筑、消防、地質災害、衛(wèi)生等方面的安全 標準和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。三是未依法取得規(guī)定的來源證明材料、未經(jīng)共有 人書面同意、經(jīng)鑒定為危房不能使用、違規(guī)改變房屋使用功能、室內裝修不符合國家或地方標準的房 屋不得用于出租。四是明確住房的最小出租單位。結合國家發(fā)展住房租賃市場、實行規(guī)?；赓U的要 求，同時保障承租人的基本居住條件，修訂稿規(guī)定，出租住房應以間為最小出租單位，人均租住建筑 面積不得低于6㎡，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲 藏室等非居住空間不得出租用于居住。

　　第三，完善租賃合同備案制度。除明確房屋租賃合同備案的條件和程序外，進一步規(guī)定，房地產主管 部門應當建立完善房地產市場信息系統(tǒng)，逐步實行房屋租賃合同網(wǎng)上簽訂和網(wǎng)上備案；經(jīng)備案的住房 租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證，依法享受基本公共服務和便利。

　　第四，建立房屋租賃行業(yè)監(jiān)管制度。一是建立房屋租賃企業(yè)備案制度。在本市從事房屋租賃經(jīng)營業(yè)務 的企業(yè)以及出租或者轉租住房間數(shù)達到10間及以上的自然人，應當辦理工商登記并向房地產主管部門 辦理備案。已備案的房屋租賃企業(yè)和自然人的名稱、地址、服務內容等發(fā)生變化或者租賃經(jīng)營業(yè)務終 止的，應辦理備案變更或注銷手續(xù)。二是加強對房屋租賃企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)管，包括房屋租賃企業(yè)應 當在營業(yè)場所公示規(guī)定的材料、規(guī)范房屋租賃企業(yè)發(fā)布租賃廣告、明確房屋租賃企業(yè)禁止實施的十種 違法經(jīng)營行為、明確房屋租賃企業(yè)禁止實施的三種金融性行為、建立商業(yè)銀行對租賃資金的監(jiān)管機制 。

　　第五，建立租賃資金監(jiān)管制度。建立租賃資金監(jiān)管制度，房屋租賃企業(yè)和其他開展規(guī)模化住房租賃業(yè) 務的個人應當在商業(yè)銀行開設資金監(jiān)管賬戶，由商業(yè)銀行對租金、保證金、租賃貸款進行監(jiān)管，為租 賃當事人提供租賃資金安全保障。

　　第六，明確歷史違建的出租要求。按照《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違 法建筑的處理決定》的要求，歷史違建經(jīng)房屋結構和消防安全檢驗合格，并符合地質安全條件的，可 以按本章規(guī)定辦理房屋租賃的相關手續(xù)。

　　(四)修訂完善房地產經(jīng)紀相關規(guī)定

　　為了適應房地產市場快速發(fā)展的新形勢，解決新問題，《征求意見稿》對房地產經(jīng)紀的相關規(guī)定進行 了優(yōu)化調整：

　　第一，修訂完善房地產經(jīng)紀機構管理。一是改變房地產經(jīng)紀機構的分支機構備案方式，強化信息化管 理手段，由房地產經(jīng)紀機構在房地產信息系統(tǒng)中將其設立的分支機構的地址、人員等信息進行備案， 但主管部門可對房地產經(jīng)紀機構在房地產信息系統(tǒng)中備案的分支機構信息進行抽檢核查。二是完善房 地產經(jīng)紀機構及其分支機構的備案變更規(guī)定。房地產經(jīng)紀機構變更或者終止的，應當自變更或者終止 之日起30日內到主管部門辦理變更或者注銷手續(xù)；其分支機構變更的，應當自變更之日起10日內，由 房地產經(jīng)紀機構在房地產信息系統(tǒng)中變更相關信息。三是完善房地產經(jīng)紀機構行為的監(jiān)管，在房地產 經(jīng)紀機構不得實施的行為中增加“捏造發(fā)布不實信息；泄露或者不當使用客戶信息，謀取不正當利益 ；協(xié)助交易當事人提供虛假材料進行不動產登記”三種情形。

　　第二，修訂完善房地產經(jīng)紀人員管理。結合國務院取消房地產經(jīng)紀人資格管理以及房地產經(jīng)紀管理的 實際，對房地產經(jīng)紀人員管理規(guī)定進行修訂完善。一是取消“房地產經(jīng)紀人”的有關規(guī)定，將“房地 產經(jīng)紀人員”界定為“從事房地產經(jīng)紀業(yè)務的從業(yè)人員”。二是將原辦法中有關“執(zhí)業(yè)登記”或者“ 執(zhí)業(yè)信息”的規(guī)定，分別修改為“實名登記”或者“從業(yè)信息”。三是完善房地產經(jīng)紀人員行為的監(jiān) 管，在房地產經(jīng)紀人員不得實施的行為中增加“泄露或者不當使用客戶信息，謀取不正當利益；協(xié)助 交易當事人提供虛假材料進行不動產登記；采取暴力、脅迫等不正當手段強迫當事人接受服務，或者 對當事人報復滋事”三種情形。

　　(五)修訂完善房地產(土地)估價相關規(guī)定

　　《征求意見稿》進一步完善了房地產(土地)估價機構備案管理。結合當前房地產(土地)估價機構 備案管理的實踐，為加強備案管理，《征求意見稿》將房地產(土地)估價機構及其分支機構備案的 時間要求由原來的“開展估價業(yè)務之日起30日內”修改為“自取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內持”，并在 備案材料中增加房地產(土地)估價人員的身份證明、人事檔案托管證明材料。

　　(六)完善相關法律責任

　　《征求意見稿》結合前述具體的修訂內容，主要增加網(wǎng)絡媒體發(fā)布虛假房源的法律責任，房地產開發(fā) 企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構未按規(guī)定提交年報或者漏報、瞞報、虛報年報數(shù)據(jù)的法律責任 ，以及租賃當事人違反房屋租賃管理規(guī)定的法律責任。其中，違反房屋租賃管理的法律責任主要包括 違法將不得出租房屋進行出租、違反最小出租單位進行出租、未按規(guī)定辦理租賃合同備案、房屋租賃 企業(yè)未備案實施租賃經(jīng)營、房屋租賃企業(yè)未按規(guī)定公示相關信息、房屋租賃企業(yè)的違法租賃經(jīng)營行為 等方面的法律責任。

　　【記者】李斌