今年三季度以來(lái)，隨著國(guó)家調(diào)控力度保持高壓，市場(chǎng)的觀望情緒持續(xù)蔓延，房企的去化不及預(yù)期，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊匍_(kāi)始回落，據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，第三季度20家品牌房企銷(xiāo)售金額1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.2%，增幅較二季度收窄4.6%。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市中，10月份商品住宅供應(yīng)量為2028萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43%，成交量為2302萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，總體而言“銀十”成色不足。
在整體房市呈下行狀態(tài)的同時(shí)，行業(yè)的償債潮正逐漸到來(lái)。據(jù)Wind近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債(信用債)規(guī)模達(dá)4843.81億元，遠(yuǎn)超去年全年3747.74億元規(guī)模。有業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析指出，房企的償債高峰期將集中在明年上半年，目前多數(shù)房企應(yīng)回籠資金度過(guò)“寒冬”。
樓市降溫房企遇去化難題
截至目前，在已經(jīng)公布了第三季度業(yè)績(jī)的86家A股上市房企中，1~9月銷(xiāo)售額雖然仍有增長(zhǎng)，但增速相比1~3月和1~6月明顯放緩，多家房企主動(dòng)考慮去庫(kù)存或者采取以?xún)r(jià)換量的策略。
克而瑞地產(chǎn)研究分析指出，今年上半年商鋪的折扣力度一度低至6~7折，而到了9月份，普通住宅的折扣力度也進(jìn)一步加大，特價(jià)房出現(xiàn)從6.4~8.5折不等的折扣優(yōu)惠。預(yù)計(jì)隨著行業(yè)整體推盤(pán)量加大，會(huì)有更多的房企推出指定房源，以更低折扣吸引購(gòu)房者。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴本報(bào)記者，今年第三季度房企去化率下降實(shí)際上是政府調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)，自2016年9月各地發(fā)布限購(gòu)政策，直接影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以?xún)赡暌粋€(gè)周期來(lái)看，這個(gè)周期的分界點(diǎn)正好在2018年第三季度，因此房企去化率下降是必然的。
Wind數(shù)據(jù)顯示，第三季度龍頭房企總體呈現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑局面，其中排名前三的房企表現(xiàn)尤為明顯。第三季度碧桂園、萬(wàn)科以及恒大總體銷(xiāo)售規(guī)模約4100億元，相比前兩個(gè)季度下降約兩成。此外，首創(chuàng)置業(yè)、光明地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售速度下滑十分明顯，其中首創(chuàng)置業(yè)三季度銷(xiāo)售金額較二季度環(huán)比下降78%，光明地產(chǎn)環(huán)比下降60%，越秀地產(chǎn)環(huán)比下降57%，保利地產(chǎn)環(huán)比下降31%。
以越秀地產(chǎn)為例，今年的銷(xiāo)售進(jìn)度并不樂(lè)觀，今年1~9月銷(xiāo)售357.71億元，僅完成65%全年目標(biāo)，其中在“金九”時(shí)期，越秀地產(chǎn)合同銷(xiāo)售金額約23.82億元，同比下降約47%。
國(guó)際資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，“目前除了政府限購(gòu)限售政策以外，還有銀行貸款政策的影響，9月份的銀根收緊也讓市場(chǎng)形勢(shì)不太明朗，許多潛在的買(mǎi)家還持觀望態(tài)度，對(duì)去化率有一定影響。”
此外本報(bào)記者注意到，許多房企設(shè)置了一定規(guī)模的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。以萬(wàn)科為例，今年前三季度，萬(wàn)科存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為人民幣41.4億元，而中期報(bào)告時(shí)僅為15.37億元；而綠地集團(tuán)2018年中期報(bào)告時(shí)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為26.26億元，期初為19.79億元。
同策研究院院長(zhǎng)助理張宏偉受訪時(shí)表示，目前入市的樓盤(pán)有不少都是房企在前兩年拿的高價(jià)地，提高存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額說(shuō)明房企對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期有所降低，也由于能夠釋放的業(yè)績(jī)空間不大，是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的一個(gè)信號(hào)。
借道“長(zhǎng)租公寓”發(fā)債受阻
目前多數(shù)房企面臨著雙面夾擊。一方面是在一二線城市的調(diào)控政策下，整體房市成下行狀態(tài)，多數(shù)購(gòu)房者持觀望態(tài)度，銷(xiāo)售增長(zhǎng)減弱；另一方面在融資環(huán)境收緊下，房企在2015年、2016年曾大量發(fā)債，如今正面臨著一個(gè)償債高峰期，資金緊張的情況尤為突出。
據(jù)Wind近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債(信用債)規(guī)模達(dá)4843.81億元，遠(yuǎn)超去年全年3747.74億元規(guī)模，2019~2021年逐年提高，年償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。
張宏偉指出，當(dāng)前房企在創(chuàng)新的融資渠道方面基本上被關(guān)掉了，開(kāi)發(fā)貸仍是房企融資的主力，除此之外還有境外融資、住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債以及供應(yīng)鏈金融ABS等，在絕對(duì)量上都相對(duì)較小。
在2017年銷(xiāo)售額前5名的開(kāi)發(fā)商中，除了恒大集團(tuán)的業(yè)務(wù)中沒(méi)有涉及長(zhǎng)租公寓之外，其余4家均有所涉及。
房企在發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債上卻并不容易。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，今年來(lái)合生創(chuàng)展100億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、富力60億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、鴻坤20億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發(fā)45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等均終止。
10月23日，據(jù)上交所披露信息顯示，奧園集團(tuán)擬非公開(kāi)發(fā)行的2018年住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券被上交所中止發(fā)行，該債權(quán)計(jì)劃融資規(guī)模10億元。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，被叫停發(fā)債的中國(guó)奧園、富力地產(chǎn)以及合生創(chuàng)展均無(wú)實(shí)際項(xiàng)目涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域。
本報(bào)記者就企業(yè)發(fā)債被叫停和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)布局問(wèn)題向中國(guó)奧園、富力地產(chǎn)致函詢(xún)問(wèn)，其中富力地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示暫時(shí)無(wú)法對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。而中國(guó)奧園則表示，被叫停原因是由于上述債權(quán)計(jì)劃標(biāo)的物業(yè)土地性質(zhì)不符合交易所對(duì)長(zhǎng)租公寓的定義，接下來(lái)還會(huì)繼續(xù)申報(bào)。
據(jù)了解，發(fā)布住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債一般會(huì)要求發(fā)債方披露債券募集資金的具體投向，包括住房租賃項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間，預(yù)計(jì)總投資額等資料，若資料不達(dá)要求則無(wú)法通過(guò)審批。
黃立沖表示，房企應(yīng)意識(shí)到長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)目前盈利前景不明，且前期投入較大會(huì)給資金鏈帶來(lái)壓力，所以對(duì)該業(yè)務(wù)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。但由于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域受到政府支持，在當(dāng)前融資困難的情況下，不排除部分房企借助住房租賃市場(chǎng)的綠色通道來(lái)發(fā)債為公司輸血。
國(guó)泰君安在研究報(bào)告中表示，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券約定了住房租賃項(xiàng)目的自持比例及期限，保證債券募集資金能夠被用于住房租賃項(xiàng)目。但是從5月開(kāi)始，陸續(xù)有房企中止發(fā)行住房租賃債券，以此來(lái)看，后期監(jiān)管部門(mén)會(huì)對(duì)此類(lèi)型發(fā)債進(jìn)一步從嚴(yán)審核。
償債潮下行業(yè)分化加劇
償債期集中來(lái)臨，意味著沒(méi)有做好現(xiàn)金流管理和風(fēng)險(xiǎn)防控的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在2015~2016年信貸寬松的融資環(huán)境下，房企迎來(lái)發(fā)債熱潮，隨著這些債券的陸續(xù)到期，預(yù)計(jì)接下來(lái)的3年里會(huì)迎來(lái)房企的償債高峰。
億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。從短期來(lái)看，企業(yè)在下半年就將集中邁入第一個(gè)還債高峰期。
值得注意的是，房企的償債壓力已開(kāi)始凸顯。從第三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，不少房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，而籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，表明房企面臨較大外部資金償還壓力，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資偏緊的背景下，以舊還新的接力融資也變得更加困難。
中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)指出，上半年20家品牌房企累計(jì)拿地金額6978億元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企謹(jǐn)慎投資特征凸顯，20家品牌房企累計(jì)拿地5634萬(wàn)平方米，同比下降63.1%，累計(jì)拿地金額2556億元，同比降幅擴(kuò)大至56.5%，其中9月降幅超過(guò)70%。
面對(duì)資金壓力，不少房企在拿地等投資上已明顯表現(xiàn)出“謹(jǐn)慎”。張宏偉認(rèn)為，償債高峰期的集中來(lái)臨，對(duì)于部分房企而言也是機(jī)遇。目前房企在二級(jí)市場(chǎng)、拿地方面收并購(gòu)的機(jī)遇增加，土地溢價(jià)率降低，其實(shí)也是一個(gè)拿地的好時(shí)機(jī)。
在融資環(huán)境的變化下，行業(yè)發(fā)展分化加劇。相較于部分房企謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，萬(wàn)科的逆周期拿地顯得尤為突出。財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，萬(wàn)科拿地金額為458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。也由于當(dāng)期在土地市場(chǎng)上動(dòng)作較為頻繁，萬(wàn)科今年第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-257.3億元。
黃立沖認(rèn)為，現(xiàn)在是國(guó)有房企繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)機(jī)，因?yàn)樗鼈冊(cè)谌谫Y上有銀行的信貸支撐。萬(wàn)科、保利等房企獲得銀行支持力度較大，在現(xiàn)金流方面較為充裕，仍有較強(qiáng)的拿地能力。而普通規(guī)模的民營(yíng)房企如果沒(méi)有政府和銀行的支持，進(jìn)行逆周期擴(kuò)張則會(huì)承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)資金上的危機(jī)。