據(jù)阿里拍賣網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，近1個月(10月11日到11月10日)深圳共拍賣房屋250套，對比去年同時段成交的141套，同比增加約77.3%。同時，記者發(fā)現(xiàn)，自今年731政策以來，截止到11月10日，深圳市共拍賣房屋819套，而對比去年該時段僅拍賣的478套，今年同比增加約71%。
《華夏時報》記者通過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期深圳市場上法拍房的數(shù)量增加了不少，且價格也都大幅度地低于市場價。而激增的法拍房，不少來自于還不起月供的投資客，資金鏈斷裂只能將房產(chǎn)拍賣還債。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，過去深圳也存在過斷供潮，所以這和房地產(chǎn)交易背后存在較多投資投機(jī)需求有關(guān)。斷供潮的來臨，也預(yù)示樓市正進(jìn)入深度調(diào)整中。
起拍價相當(dāng)于市場價打七折
記者在阿里拍賣網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，位于深圳市福田區(qū)蓮花西路締夢園三期A座，面積約40平米的一套房子，起拍價約為225萬，而市場評估價為320萬左右，該樓房最終于11月11日，經(jīng)過五次競買，以約230萬的價格成交，打了7.2折。
最新推出的拍賣房源因地理位置、學(xué)區(qū)等因素，也分別打出了不同的折扣。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，締夢園三期距離景田地鐵站A出口300米不到，交通較為便利。而同在福田區(qū)的寶田苑的一套60平米左右的房子，同小區(qū)相同面積的價格為320萬左右，而該房子的起拍價約為200萬，相當(dāng)于6.25折。中介徐方告訴記者，寶田苑的地段沒有締夢園好，同時離地鐵口有1公里左右的距離。
據(jù)阿里拍賣網(wǎng)顯示，一套位于深圳市羅湖區(qū)新天地名居小區(qū)的法拍房，起拍價為218萬元，而該套房源的市場價約為312萬，相當(dāng)于七折出售。
據(jù)了解，法拍房是指法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，由于拍賣房需要在拍賣后10日內(nèi)(或30日內(nèi))全額付足所有款項，對購買人資金需求非常大，資金支付的時效要求高，同時交易過程中產(chǎn)生的一切稅費均由買受人承擔(dān)，所以相對較高的稅費來說，法拍房的價格也一般低于市場價。
房價下行投資客資金鏈斷裂
對于房產(chǎn)被拍賣的原因，記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有不少房源是因為房主短期炒房，卻遭遇樓市調(diào)整，還不起貸款，不得不被銀行拍賣償債。
對于締夢園三期的這套法拍房被拍賣的原因，附近中介告訴記者：“房子你放心，這個房子也是由于原業(yè)主還不起月供了，才被銀行收走的。”
帶記者看新天地名居小區(qū)法拍房的中原地產(chǎn)中介章先生向《華夏時報》記者介紹道，“說實話，這主要是由于市場不景氣，很多做短期投資的人，由于現(xiàn)在二手房市場漲不起來，手上又有好幾套房，很多投資炒房的人資金鏈斷裂，便供不起樓了，所以這些房子就只能拍賣了。”
深圳市土地房產(chǎn)交易中心的工作人員黃先生(化名)也表示，近期出現(xiàn)的法拍房較多是由銀行起訴業(yè)主，由于原業(yè)主還不起款而引起的。
而當(dāng)?shù)氐亩址渴袌鲆膊痪皻狻Ｓ浾哒{(diào)查福田區(qū)締夢園附近小區(qū)二手房發(fā)現(xiàn)，與上述締夢園法拍房同小區(qū)幾戶在售的二手房源發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主著急轉(zhuǎn)讓，二手房價格議價空間較大。在安居客APP上，記者發(fā)現(xiàn)締夢園一期一套中高層40平左右的二手房，售價286萬。業(yè)主告訴記者如果誠心要的話這套房280萬也可以。而帶記者看這套房的中介表示，如果真心要，還可以和業(yè)主議價。
對于10月法拍房源激增，投資客斷供的現(xiàn)象，郭韌表示，這個月網(wǎng)拍房很多是很正常的，前幾年很多人高價買房，而最近經(jīng)濟(jì)形勢不是很好，再加上現(xiàn)在房價較購買時下降較多，所以造成了很多人放棄還貸的局面，于是這些房子只能進(jìn)入拍賣程序。
另外，最近房產(chǎn)市場不好，法院和債權(quán)人對此都有一個預(yù)期：未來房屋不好拍。所以最近也以最快的時間，將現(xiàn)有的房屋消化掉，將大量的拍賣房源推出市場。
同時，針對近期大量法拍房進(jìn)入市場，深圳中原二級市場總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，限購限貸政策出臺后，很多購房交易本身便存在一些虛假行為，這些交易再次如果進(jìn)入市場后被查出來，便會進(jìn)入司法的程序，通過司法的手續(xù)來處理。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對此也表示，對于此類司法拍賣的住房來說，實際上現(xiàn)在面臨了很多壓力。尤其是市場降溫的時候，這類做法確實會出現(xiàn)。過去深圳也存在過斷供潮，所以這和房地產(chǎn)交易背后存在較多投資投機(jī)需求有關(guān)，樓市正處于深度調(diào)整中。一般來說，剛需購房的往往月供是比較穩(wěn)定的，而投資投機(jī)力度大的，持有多套住房的業(yè)主，往往會有此類違約現(xiàn)象。當(dāng)然斷供潮和個人的房貸還款能力有關(guān)，也和市場價格下調(diào)有關(guān)，但不能簡單認(rèn)為市場出現(xiàn)了大蕭條。而通過司法拍賣方式來處置資產(chǎn)，也是相關(guān)銀行比較主流的做法。
法拍房便宜但風(fēng)險不可忽視
“現(xiàn)在里面還有人住，具體住了多久我就不知道了，我剛來這邊做保安，那個人就在里面住，現(xiàn)在我來這邊也兩年多了。”當(dāng)記者以購房者的身份，詢問即將拍賣的羅湖區(qū)峰景臺大廈2棟一樓房時，2棟的保安陳先生(化名)向記者介紹道。而據(jù)阿里拍賣網(wǎng)關(guān)于該房屋的情況介紹顯示，該房的居住情況是，案外人(專指除當(dāng)事人以外)占住，不存在租賃關(guān)系。而針對拍賣物是否欠地價和土地使用費，上面則顯示為不詳。
同時，在《競買須知》中，記者發(fā)現(xiàn)，“競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解并接受標(biāo)的物的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵。”可以看出，一定程度上，購買法拍房的業(yè)主存在一定的風(fēng)險。
同樣，當(dāng)記者詢問締夢園三期的法拍房的情況時，中介徐方和記者表示，據(jù)他和物業(yè)交涉得知，該房源有將近8個月的物業(yè)費還未繳清。
在《競拍須知》中，記者還發(fā)現(xiàn)以下規(guī)定，“能否辦理過戶手續(xù)及辦理過戶手續(xù)的時間請競買人在競買前自行到相關(guān)職能部門咨詢確認(rèn)，標(biāo)的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續(xù)及辦理二次過戶造成的費用增加的后果自負(fù)，拍賣人不作過戶的任何承諾，不承擔(dān)過戶涉及的一切費用；拍賣標(biāo)的物相關(guān)權(quán)證原件無法取得；拍賣成交后，本院不予組織房屋移交，由買受人與相關(guān)權(quán)屬人、使用人、合同關(guān)系當(dāng)事人自行協(xié)商解決或循法律途徑處理。”
深圳市土地房產(chǎn)交易中心的工作人員黃先生也向記者表示，拍下了房子后，清場工作要自己去處理。
針對購買法拍房的風(fēng)險，郭韌表示，競買人需要綜合考慮自身條件然后決定是否參與競拍。第一，購買司法拍賣的房屋不能貸款，只能一次性付清全款。第二，競買人需要向拍賣行繳納房屋總價2%-5%的傭金，具體比例以當(dāng)時拍賣行公示的比例為準(zhǔn)。第三，被法院拍賣的房屋或在拍賣前已出租，而且租期很長，法院執(zhí)行局無權(quán)將該租客驅(qū)逐出該房屋，更甚者是競買人根本拿不到租金，存在潛在的二次訴訟的隱患。第四，被法院拍賣的房屋在拍賣前欠繳水煤電、物業(yè)費、公共管理費等費用，需由競買人支付。