為期兩天的全國(guó)高考正式開(kāi)始，處在沖刺階段的各家房企也將迎來(lái)全新的2018“半年考”。為了能拿到一張更亮麗的成績(jī)單，多家房企開(kāi)始沖刺半年業(yè)績(jī)。加大推盤(pán)力度、降低負(fù)債率、增加土地儲(chǔ)備……在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)中，房企多管齊下，進(jìn)入“臨戰(zhàn)狀態(tài)”，力求為全年任務(wù)完成打好基礎(chǔ)。
沖業(yè)績(jī) 二三梯隊(duì)銷(xiāo)售額看漲
作為上市房企重要的指標(biāo)之一，銷(xiāo)售額成為各家企業(yè)比拼的重中之重。
“搶跑”、上半年發(fā)力成為房企常規(guī)操作?？硕饳C(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，TOP100房企總體銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到了3.47萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.5%。
伴隨著銷(xiāo)售規(guī)模大幅上漲，200強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻較去年同期均有所提升。
TOP50房企門(mén)檻提升幅度最大，較2017年同期增長(zhǎng)58.3%，TOP3、TOP30房企門(mén)檻同比增長(zhǎng)31.4%、38.8%。
對(duì)此，中房研協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，自2016年“9.30”以來(lái)，超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控已成基本常態(tài)。隨著調(diào)控政策不斷升級(jí)后，市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪調(diào)整期，標(biāo)桿房企依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢(shì)，通過(guò)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和全國(guó)化布局的深化將實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張，達(dá)到規(guī)模新高度。
5月單月，TOP100房企銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)17.7%，業(yè)績(jī)超百億的房企達(dá)到24家，綠城、濱江、龍光等二三梯隊(duì)房企表現(xiàn)較為突出。
與此同時(shí)，13家房企單月銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)超過(guò)50%。融信、雅居樂(lè)、陽(yáng)光城、龍光等企業(yè)銷(xiāo)售金額同比超100%。
前五月完成度較高的情況下，6月房企繼續(xù)加大推貨量。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，5—6月，華北大區(qū)重點(diǎn)城市北京、天津、青島三個(gè)城市累計(jì)開(kāi)盤(pán)46個(gè)，共推出9478套，推出套數(shù)較上月增加31%。
“這主要是因?yàn)楸驹虏糠侄?、三線(xiàn)城市嚴(yán)控預(yù)售證和備案的政策明顯放松，大量新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目批量入市。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，部分房企把三線(xiàn)城市目標(biāo)由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;提高盈利”，在銷(xiāo)售速度不下滑的情況下，業(yè)績(jī)可能上升，但未來(lái)增速會(huì)放緩。
降杠桿 多渠道融資
進(jìn)入2018年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)入監(jiān)管最嚴(yán)厲時(shí)期，房企通過(guò)多渠道融資，盤(pán)活資產(chǎn)，降低融資成本。
尤其是對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，降低負(fù)債、提升利潤(rùn)率，讓報(bào)表更加“安全”，也成為重要任務(wù)。
恒大集團(tuán)就提出，到2018年末資產(chǎn)負(fù)債率從71.1%下降到60%左右。
融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示,“今年我們定的目標(biāo)就是降負(fù)債率去杠桿,讓公司安全。”
此種情形迫使房企開(kāi)始加速回款，如近來(lái)有大型房企開(kāi)始通過(guò)降價(jià)來(lái)進(jìn)行加速回款。
然而，上市房企銷(xiāo)售回款并不理想。長(zhǎng)江證券研報(bào)指出，2018年一季度，上市房企銷(xiāo)售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑，增速分別下降至約14.0%和4.8%。
在回款乏力、資金吃緊的背景下，房企近期密集海外發(fā)債“解渴”。Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月22日，2018年以來(lái)內(nèi)地房企已公告計(jì)劃發(fā)行的海外債券達(dá)61只，發(fā)行總額超過(guò)240億美元,比去年同期大幅度上升105%左右。
增土儲(chǔ) 一二線(xiàn)城市宅地走俏
半年業(yè)績(jī)通常為全年業(yè)績(jī)定調(diào)定性。在銷(xiāo)售、融資獲得現(xiàn)金流后，部分房企不斷加大土地儲(chǔ)備規(guī)模，調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，確保未來(lái)可售貨源充足。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，碧桂園以645億元拿地總額重奪拿地榜榜首，拿地金額高企，勢(shì)頭猛進(jìn)。萬(wàn)科以496億元拿地總額躍居第二；保利以453億元穩(wěn)居第三位，土地市場(chǎng)發(fā)力顯著。龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。
今年前5月，拿地總額前10位房企拿地總金額達(dá)到3696億元，同比平均增長(zhǎng)率為40.7%，依舊保持較高拿地水平，品牌房企資源集聚效應(yīng)日益加強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)凸顯。
從城市排行榜來(lái)看，一二線(xiàn)城市仍為房企投資拿地的重心，三四線(xiàn)重點(diǎn)城市持續(xù)火熱。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示：“二線(xiàn)城市‘搶人’背后不僅關(guān)乎宏觀(guān)層面，這是一場(chǎng)浪潮。是中國(guó)城市人群已經(jīng)出現(xiàn)了遷移意向。”可以說(shuō)，這樣的背景之下，房企進(jìn)入二線(xiàn)城市也是市場(chǎng)的必然選擇。
“對(duì)于房企而言，尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)的關(guān)鍵在于從經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、人口流動(dòng)趨勢(shì)和房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲程度這三方面尋求最佳平衡點(diǎn)，隨著中國(guó)城市群經(jīng)濟(jì)圈的形成，眾多二線(xiàn)城市成為相互聯(lián)動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體，部分城市補(bǔ)上短板，在產(chǎn)業(yè)協(xié)同中取得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也成為人口的流入地。”思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅就表示，今年的“人才大戰(zhàn)”加速精英人群的流入，奠定了樓市需求走熱的基礎(chǔ)。“而2016年‘9·30’開(kāi)始的新一輪緊縮調(diào)控，主要針對(duì)投資需求旺盛的一線(xiàn)城市，部分熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市雖然也觸發(fā)樓市調(diào)控，但相比一線(xiàn)城市力度明顯偏輕，為樓市保留了一線(xiàn)生機(jī)，由此引來(lái)房企的重倉(cāng)投資。”