中新網(wǎng)南通5月24日電 (記者 朱曉穎 通訊員 傅小耽)萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖23日在江蘇南通談中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。他認(rèn)為，消費(fèi)層級(jí)呈“金字塔”狀，在中國(guó)消費(fèi)升級(jí)的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)“跟隨”性進(jìn)行運(yùn)營(yíng)升級(jí)的要求也步步緊逼，挑戰(zhàn)很大。

　　馮侖23日出席“時(shí)光旅行者”南通1912品牌簽約會(huì)，并發(fā)表題為“商業(yè)地產(chǎn)的1與0”演講。

　　馮侖23日出席“時(shí)光旅行者”南通1912品牌簽約會(huì)，并發(fā)表題為“商業(yè)地產(chǎn)的1與0”演講。　朱曉穎 攝

　　據(jù)他觀察，地產(chǎn)界有這樣的規(guī)律，即當(dāng)?shù)厝司鵊DP達(dá)到一定水平后，商用不動(dòng)產(chǎn)將成為該地房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，其用途包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育研發(fā)、醫(yī)療健康等五大類(lèi)。

　　在他看來(lái)，消費(fèi)升級(jí)有5個(gè)“臺(tái)階”：功能性消費(fèi)，就好比家里買(mǎi)個(gè)了木頭板凳；舒適性消費(fèi)，則類(lèi)似板凳換沙發(fā)的過(guò)程；美感性消費(fèi)，相當(dāng)于沙發(fā)被個(gè)性化功能性沙發(fā)取代；精神體驗(yàn)消費(fèi)，就像是主人坐在漂亮沙發(fā)上與心愛(ài)的人一同消磨時(shí)光；而投資收藏消費(fèi)，則相當(dāng)于主人收藏了年代久遠(yuǎn)、有歷史故事的文物沙發(fā)。“目前，中國(guó)消費(fèi)者正從舒適性消費(fèi)上升到美感性消費(fèi)的階段。”

　　巨大的消費(fèi)升級(jí)浪潮給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)挑戰(zhàn)。馮侖坦言，和過(guò)去相比，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)難度飆升：過(guò)去比如做出租房屋的招待所，功能非常簡(jiǎn)單，如今運(yùn)行分時(shí)度假酒店、星級(jí)酒店等，因?yàn)橄M(fèi)升級(jí)和潛在需求，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)越來(lái)越細(xì)分，也愈加復(fù)雜。

　　不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)在快速環(huán)境變化中同樣面臨機(jī)遇。城市更新、聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、裝配式建筑……新商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)，行業(yè)面臨價(jià)值重構(gòu)的臨界點(diǎn)。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2017年，中國(guó)國(guó)內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資額達(dá)2667億元人民幣，同比增長(zhǎng)27%，為歷史較高水平。深圳和廣州投資額增長(zhǎng)顯著。物業(yè)類(lèi)型上，酒店、服務(wù)式公寓、工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等投資比例顯著增加，寫(xiě)字樓仍是最受歡迎的“那一款”。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于飽和的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將向二、三線城市拓展。商辦地產(chǎn)的“下半場(chǎng)”將是存量競(jìng)爭(zhēng)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)、租賃和金融化，是未來(lái)值得關(guān)注的市場(chǎng)。

　　馮侖23日出席“時(shí)光旅行者”南通1912品牌簽約會(huì)，并發(fā)表題為“商業(yè)地產(chǎn)的1與0”演講?！≈鞎苑f 攝

　　“房地產(chǎn)進(jìn)入‘后開(kāi)發(fā)’時(shí)期，運(yùn)用的是產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式。而管理運(yùn)營(yíng)就是這個(gè)‘1’，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必須抓住。”馮侖說(shuō)。

　　一德集團(tuán)董事長(zhǎng)、江蘇一九一二集團(tuán)總裁陳俊認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了“3.0”時(shí)代，能否“接住”消費(fèi)需求升級(jí)、適應(yīng)多元化消費(fèi)場(chǎng)景，至關(guān)重要。(完)