過去的3月，對(duì)于樓市而言是個(gè)特殊又不特殊的月份。

　　特殊之處在于，3月份開始，全國超過20個(gè)城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，合計(jì)發(fā)布了近30條房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括在熱點(diǎn)一二線城市執(zhí)行搖號(hào)選房、將限售限購延伸到三四線城市等；而不特殊之處在于，每年的全國兩會(huì)前后都是樓市調(diào)控政策的“高發(fā)期”，自2016年“9·30新政”后，這已經(jīng)是第5輪調(diào)控的政策升級(jí)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，不論限價(jià)房還是一般商品房，未來只要客戶數(shù)量超過房源數(shù)量，政府接管、搖號(hào)將是全國常態(tài)，這是第5輪調(diào)控的主要內(nèi)容。

　　張大偉指出，這一輪再啟調(diào)控政策代表了房地產(chǎn)調(diào)控在嚴(yán)格執(zhí)行一年后，政策依然有加碼的可能性。由此可見，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控與往年出現(xiàn)了明顯質(zhì)變，各種調(diào)控措施正從過去的“限”為代表的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變。

　　告別排卡，迎接搖號(hào)

　　這一輪“搖號(hào)”風(fēng)暴始于杭州。

　　3月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站公布，針對(duì)近期商品住房市場出現(xiàn)的炒賣房號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為，將開展專項(xiàng)整治行動(dòng)，并將采取公開搖號(hào)全程公證的方式，切實(shí)規(guī)范市場銷售行為，維護(hù)市場秩序。兩天后，“3天落戶1.5萬人”的熱點(diǎn)準(zhǔn)一線城市西安市也出臺(tái)新政，要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，當(dāng)意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

　　此前，上海、南京、長沙、成都四個(gè)熱點(diǎn)一二線城市已經(jīng)從去年5月開始出臺(tái)了商品房搖號(hào)選房、按序購房的政策。落地實(shí)施后，在成都和南京也曾出現(xiàn)3萬人排號(hào)搶購1000多套房，每個(gè)購房人都帶著上百萬銀行存單排隊(duì)驗(yàn)資的“盛況”。

　　“搖號(hào)也是因?yàn)閹齑鎸?shí)在不足了，本身就說明供小于求的矛盾很尖銳。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)易居研究院對(duì)中國100個(gè)城市庫存的監(jiān)測，百城住宅庫存同比連跌32個(gè)月，杭州住宅庫存為277萬平米，甚至少于同在300萬平米以下的南京和深圳。而西安庫存有1628萬平米，數(shù)量雖多，但由于優(yōu)惠的人才政策，三個(gè)月內(nèi)已經(jīng)遷入了24萬人。短時(shí)間內(nèi)暴增的需求量，容易在樓市中形成搶購。

　　張大偉表示，此前一些熱門樓盤也多有排卡制度，但排卡是由開發(fā)商主導(dǎo)的，出現(xiàn)了許多亂收費(fèi)的現(xiàn)象，“未來的搖號(hào)是政府主導(dǎo)的，官方搖號(hào)避免了供需矛盾下的暗箱操作，這肯定是長期政策。”

　　在搖號(hào)制度下，分類調(diào)控的政策得以更好地實(shí)施。3月底，成都出臺(tái)調(diào)控新政，剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)，以支持剛需家庭自住購房需求，武漢、長沙也發(fā)布了類似政策。與此同時(shí)，為了保證剛需利益，南京、東莞等地發(fā)文要求開發(fā)商不得拒絕購房人使用公積金貸款。

　　限購延伸到三四線城市

　　在業(yè)內(nèi)專家眼中，除了搖號(hào)對(duì)熱點(diǎn)城市購房市場產(chǎn)生主要影響以外，向二線非熱點(diǎn)城市以及房價(jià)漲幅較大的三四線城市伸出的調(diào)控之手則是另一個(gè)重要方面。

　　三線城市方面，限購措施更加細(xì)化，甚至“因區(qū)施策”。3月21日，安徽省阜南縣也出臺(tái)了調(diào)控新政策，要求本地居民在縣里名下已有兩套住房，購買第三套及以上商品住房后5年內(nèi)不得上市交易。瀘州27日開始實(shí)行地價(jià)房價(jià)局部調(diào)控，對(duì)中心城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，采取限定住房銷售價(jià)格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調(diào)控地價(jià)。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份三線城市房價(jià)延續(xù)上漲勢(shì)頭，新建商品住宅指數(shù)環(huán)比上漲0.40%，增速與上月持平，不過徐州、南充等多個(gè)非熱點(diǎn)三線城市新建商品住宅指數(shù)漲幅超1%，漲幅較為明顯。

　　張大偉認(rèn)為，未來更多的三四線城市也可能因市場的升溫而又加入限售。目前，全國限售城市已經(jīng)擴(kuò)大到了超過60個(gè)，整體看調(diào)控政策還在繼續(xù)升級(jí)加碼。預(yù)計(jì)包括一二線等熱點(diǎn)城市都在公積金政策、剛需房源供應(yīng)、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃等政策上有加碼的可能性，特別是最近房價(jià)依然上漲的三四線城市，限購、限售等調(diào)控措施對(duì)購房者的心理影響逐漸出現(xiàn)。

　　堅(jiān)持長期調(diào)控是基礎(chǔ)

　　自2016年的“9·30新政”打響了樓市調(diào)控的第一槍開始，至今為止已經(jīng)主要進(jìn)行了5輪調(diào)控：“9·30新政”以多地開始限購為開端，2017年北京“3·17新政”開啟的第二輪調(diào)控升級(jí)，主要政策內(nèi)容是多地開始限售，7月開始多地發(fā)布“租售并舉、租購?fù)瑱?quán)”政策，9月開始三四線城市加入調(diào)控。張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在開啟的第五輪，主要特征是開啟銷售搖號(hào)等政策疊加兩會(huì)后對(duì)房地產(chǎn)長效機(jī)制的預(yù)期。

　　嚴(yán)躍進(jìn)把這一輪對(duì)需求端的管控總結(jié)為“三部曲”，通過限購有效管控了一波購房需求，進(jìn)而在房源不足的情況下，通過搖號(hào)政策進(jìn)行了管控，然后再采取優(yōu)購的模式，讓棚改、首套等購房者優(yōu)先購房。因此可以看出，政策雖然持續(xù)收緊，但對(duì)于剛需購房者的支持力度是在加大的。

　　去年年底召開的城鄉(xiāng)住建工作會(huì)議上，住建部部長王蒙徽就強(qiáng)調(diào)2018年要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。曾有一些人認(rèn)為“差別化調(diào)控”難免在一些地方呈現(xiàn)“開閘放水”的效果，但如今看來，無論是政策的目的還是結(jié)果，都并不指向這一方向。

　　對(duì)于2018年樓市整體方向，張大偉表示，調(diào)控政策力度依然持續(xù)，2018年的70城市房價(jià)數(shù)據(jù)依然會(huì)明顯分化，三四線去庫存城市預(yù)計(jì)房價(jià)在2018年初有望平穩(wěn)微漲，北京等一線城市房價(jià)在2018年將繼續(xù)同比下調(diào)。繼續(xù)建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。