繼上海、南京、長(zhǎng)沙等城市之后，近日，杭州市出臺(tái)商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)政策，這也是第六個(gè)實(shí)行商品房搖號(hào)政策的城市。有專家指出，新房搖號(hào)銷售將有利于解決買房人的公平問(wèn)題，但從根本上解決供需失衡問(wèn)題，還需增加新房市場(chǎng)的供應(yīng)。

　　杭州新房銷售將公開搖號(hào)

　　近期杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)部分商品房銷售出現(xiàn)價(jià)外加價(jià)、捆綁搭售、炒賣房號(hào)等違規(guī)行為，為規(guī)范商品住房銷售行為，保障消費(fèi)者合法權(quán)益，杭州市出臺(tái)了《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開銷售工作的通知》，明確自2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取委托公證機(jī)構(gòu)搖號(hào)方式開展銷售工作。

　　對(duì)于一些開發(fā)商此前存在的捂盤惜售等行為，文件明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用公證搖號(hào)方式公開銷售商品住房，應(yīng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前制定商品住房公證搖號(hào)公開銷售方案，一次性公開銷售當(dāng)期準(zhǔn)售房源，不得分批銷售。2018年4月4日后取得預(yù)售證的商品住房項(xiàng)目中，意向客戶登記數(shù)超過(guò)推出房源數(shù)的，應(yīng)當(dāng)公證搖號(hào)售房；意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號(hào)售房。

　　政策還對(duì)剛需客群進(jìn)行了一定的政策傾斜。文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公證搖號(hào)公開銷售商品住房，應(yīng)對(duì)“無(wú)房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障。

　　另外，文件對(duì)于購(gòu)房者也進(jìn)行了一定的約束，購(gòu)房者需符合限購(gòu)政策，對(duì)中選后放棄購(gòu)房的行為也有一定的限制。搖號(hào)前購(gòu)房者需向開發(fā)商進(jìn)行購(gòu)房意向登記，提供購(gòu)房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明和房產(chǎn)情況核查證明等資料，開發(fā)商需對(duì)客戶符合限購(gòu)政策情況進(jìn)行核對(duì)。開發(fā)商不得無(wú)理由拒絕相關(guān)登記申請(qǐng)。中選后放棄選房、購(gòu)房達(dá)二次的家庭，自放棄選房、購(gòu)房之日起3個(gè)月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購(gòu)房意向登記；中選后放棄選房、購(gòu)房達(dá)三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購(gòu)房之日起6個(gè)月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購(gòu)房意向登記。

　　六城推進(jìn)購(gòu)房搖號(hào)政策

　　實(shí)際上，2017年就有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都四個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房搖號(hào)政策，加上今年加入的西安、杭州，目前共有六個(gè)城市實(shí)行了購(gòu)房搖號(hào)政策。各地的政策多涉及開發(fā)商具體搖號(hào)措施，要求搖號(hào)由公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督公證，部分城市還對(duì)剛需客群做了傾斜。

　　上海是全國(guó)首個(gè)制定買房搖號(hào)政策的城市，為了遏制投機(jī)炒作，2017年5月5日，上海市出臺(tái)了新規(guī)，要求取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。客戶積累大于可供房源的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)等方式公開銷售商品住房，搖號(hào)排序，按序購(gòu)房。

　　今年3月30日，西安市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》，明確規(guī)定，意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

　　西安出臺(tái)政策的第二天，即3月31日，成都市也在原有政策基礎(chǔ)上進(jìn)行了加碼，新增了剛需家庭優(yōu)先搖號(hào)排序選購(gòu)商品住房的內(nèi)容。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示，搖號(hào)對(duì)于剛需人群的政策傾斜，有兩個(gè)方面的積極意義：一是差別化調(diào)控有利于保障剛需，讓剛需人群能夠以較為公平的方式選到房；二是有利于緩解剛需群體的生活成本和購(gòu)房壓力，將投資客拒之門外，這也是這幾個(gè)城市出臺(tái)新房搖號(hào)政策的初衷，同時(shí)也是吸引人才、留住人才的一個(gè)有力手段。

　　那些搖號(hào)的“前輩”們樓市表現(xiàn)如何呢？某指數(shù)研究院分析，他們的二手房熱度長(zhǎng)期趨向回落、市場(chǎng)熱度趨向健康，搖號(hào)政策導(dǎo)向理性市場(chǎng)、切合中央政策基調(diào)。搖號(hào)對(duì)市場(chǎng)的供給量基本沒有影響，只是將開發(fā)商手中的房源分配權(quán)力轉(zhuǎn)移到了政府。對(duì)新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，供應(yīng)量沒有增加，限價(jià)政策下房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅波動(dòng)。

　　從二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，南京自2017年5月政策施行后，二手房?jī)r(jià)格不斷波動(dòng)，增速整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2017年11月和2018年2月價(jià)格甚至出現(xiàn)下跌。長(zhǎng)沙和成都的新房均價(jià)相對(duì)較低置業(yè)者熱情高，同樣采取了公證搖號(hào)，之后二手房?jī)r(jià)也在經(jīng)歷掙扎，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度先降后增再減，價(jià)格趨穩(wěn)；而成都的二手房?jī)r(jià)在2017年12月大漲后便回落。

　　某指數(shù)研究院分析，購(gòu)房者尤其是剛需人群，認(rèn)為公證搖號(hào)后買到新房的機(jī)會(huì)增多，被限價(jià)的新房買到即是賺到，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的客源減少，二手房?jī)r(jià)增速放緩；同時(shí)，新房獲取難度增加導(dǎo)致二手房主“惜售”，供應(yīng)量也下滑?？傮w來(lái)說(shuō)，二手房的熱度降低了。

　　炒房賣號(hào)等亂象頻出

　　在多地出臺(tái)買房搖號(hào)政策的一大市場(chǎng)背后，是開發(fā)商捂盤惜售、炒賣房號(hào)、關(guān)系戶、號(hào)子費(fèi)、茶水費(fèi)等重重亂象。

　　在房地產(chǎn)嚴(yán)格限價(jià)機(jī)制下，多地出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。在去年就出臺(tái)購(gòu)房搖號(hào)政策的南京，這一現(xiàn)象較為明顯。去年11月，南京河西10家樓盤同一時(shí)間啟動(dòng)驗(yàn)資登記報(bào)名，1萬(wàn)多人搶購(gòu)3000多套房源，中簽率僅30%左右，甚至有購(gòu)房者裹著棉被連夜到登記處排隊(duì)，部分熱門樓盤的登記處門口排隊(duì)人數(shù)超過(guò)了千人。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限價(jià)下新房更具有吸引力。南京河西中新房限價(jià)4.5萬(wàn)/平米，河西南限價(jià)3.5萬(wàn)/平米，而河西中的二手房已經(jīng)賣到5.5萬(wàn)至6萬(wàn)元/平米，這中間有著1萬(wàn)至1.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格差。新房引發(fā)搶購(gòu)的原因，在于政府限價(jià)導(dǎo)致了新房與二手房存在較大價(jià)差，存在明顯的套利空間。

　　剛剛出臺(tái)購(gòu)房搖號(hào)政策的杭州，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象也較為普遍。龍湖·天璞和融信保利·創(chuàng)世紀(jì)附近的二手房，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平米四五萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于新房?jī)r(jià)格。雖然價(jià)格較二手房要低，但目前市場(chǎng)上的新房房源緊俏，“有錢都未必能買到房子”成為杭州市場(chǎng)的真實(shí)寫照。從去年以來(lái)，杭州新房市場(chǎng)基本上長(zhǎng)期處于賣方市場(chǎng)，買房甚至需要“找關(guān)系”。

　　對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，中央金融政策收緊，房企融資難度增加，面臨資金壓力，而貸款的回款周期長(zhǎng)，一些開發(fā)商更傾向于選擇交付全款的購(gòu)房者，這就將大部分真正的剛需購(gòu)房者擋在了門外。部分開發(fā)商拿到相關(guān)政府部門審批的價(jià)格，卻往往通過(guò)變相加價(jià)，增加了購(gòu)房的總價(jià)格，關(guān)系戶、號(hào)子費(fèi)、茶水費(fèi)、搭售車位等現(xiàn)象非常普遍。此前有媒體報(bào)道稱，杭州最為火爆的錢江新城板塊，房號(hào)至少50萬(wàn)元，較為偏遠(yuǎn)的蕭山板塊，房號(hào)也要10萬(wàn)元到20萬(wàn)元。

　　武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在諸多亂象，要想搶到房子必須全款買房或者交納茶水費(fèi)，已經(jīng)逐漸成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的潛規(guī)則，剛需購(gòu)房者只能選擇被迫接受，否則很難買到新房。有媒體報(bào)道稱，武漢一項(xiàng)目的茶水費(fèi)曾要到了51萬(wàn)元。武漢市房管局也一直在重拳打擊商品房?jī)r(jià)外價(jià)的現(xiàn)象，今年1月份，黃陂區(qū)一項(xiàng)目因存在價(jià)外價(jià)收取茶水費(fèi)，被暫停辦理預(yù)售許可、暫停網(wǎng)簽和暫停監(jiān)管賬戶資金撥付。

　　新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受《華夏時(shí)報(bào)（公眾號(hào)：chinatimes）》記者采訪時(shí)表示，一二手房?jī)r(jià)倒掛是市場(chǎng)扭曲現(xiàn)象，既導(dǎo)致了價(jià)格信號(hào)失靈，也導(dǎo)致了購(gòu)房者追逐價(jià)差變身投資者，顯然這是不正常的。因?yàn)榫薮蟮睦睿瑢?dǎo)致購(gòu)房者群體被快速放大，迫使政府出臺(tái)搖號(hào)政策，但真實(shí)合理有效的需求反而被掩蓋，剛需和改善型需求反而可能買不到房。

　　“價(jià)外加價(jià)、捆綁搭售、炒賣房號(hào)都是住建部明令禁止的違規(guī)行為”，歐陽(yáng)捷分析，其背后的深層次原因有二：一是在市場(chǎng)供求失衡的情況下，開發(fā)商或者銷售代理公司謀取不正當(dāng)利益所致；二是政府限價(jià)導(dǎo)致項(xiàng)目可能出現(xiàn)微弱盈利或虧損，開發(fā)商追求更多利潤(rùn)。這些行為與搖號(hào)政策本身無(wú)關(guān)，搖號(hào)政策也不能解決這些問(wèn)題，關(guān)鍵還是要回到市場(chǎng)規(guī)范與企業(yè)自律的軌道上。

　　搖號(hào)政策有利于購(gòu)房公平

　　對(duì)于搖號(hào)政策對(duì)市場(chǎng)的影響，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，捂盤惜售、炒賣房號(hào)等現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因在于房子供不應(yīng)求，開發(fā)商挑選客戶，剛需人群在購(gòu)房市場(chǎng)上處于一個(gè)相對(duì)弱勢(shì)的狀態(tài)，政策出臺(tái)后有利于解決買房人的公平問(wèn)題。政策初衷是好的，但是實(shí)際的效果還有待觀察。

　　宋清輝也認(rèn)為，出現(xiàn)價(jià)外加價(jià)、捆綁搭售、炒賣房號(hào)等行為，說(shuō)明這些市場(chǎng)表象背后深層次的原因，即樓市的供需矛盾仍沒有得到緩解，從而導(dǎo)致市場(chǎng)亂象頻發(fā)。在搖號(hào)后，這些市場(chǎng)亂象或會(huì)有一定的有效治理，但不能指望就此銷聲匿跡。樓市供求矛盾不解，搖號(hào)亂象也就無(wú)解。

　　至于新政對(duì)于開發(fā)商的影響，歐陽(yáng)捷表示，“在目前供不應(yīng)求的矛盾之下，搖號(hào)政策主要是為了解決開發(fā)商滿足有關(guān)系的投資者購(gòu)房而引發(fā)不公平銷售的社會(huì)矛盾。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，只是杜絕了關(guān)系戶買房，反而更超脫了。”

　　歐陽(yáng)捷還指出，目前，市場(chǎng)存在的深層次矛盾，主要是供求關(guān)系嚴(yán)重失衡、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、新老房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛、虛實(shí)需求快速放大。唯有增加供應(yīng)，才能滿足真實(shí)、合理、有效需求，才能抑制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，消除市場(chǎng)恐慌和新老房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。搖號(hào)本身只是促進(jìn)公平的手段，顯然不能解決目前市場(chǎng)存在的深層次矛盾。

　　對(duì)于政策的導(dǎo)向問(wèn)題，牛鳳瑞也有著另一方面的擔(dān)心，“購(gòu)房搖號(hào)可能會(huì)造成一種氛圍，就是房子少又比較搶手，會(huì)不會(huì)刺激購(gòu)房人數(shù)的增加，進(jìn)而加劇供需矛盾也是一大問(wèn)題。”宋清輝也提到，政策也會(huì)給市場(chǎng)傳遞出“供不應(yīng)求”的信號(hào)，容易讓購(gòu)房者出現(xiàn)“買到即是賺到”的心理，讓更多的購(gòu)房者想方設(shè)法參與搖號(hào)。相較于購(gòu)房者的焦慮，開發(fā)商也可能會(huì)因?yàn)閾u號(hào)政策，積極性受到一定的影響。

　　對(duì)于未來(lái)的政策走向，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，搖號(hào)政策將會(huì)全面執(zhí)行，目前全國(guó)特別是一二線城市新建商品房市場(chǎng)，都有限價(jià)現(xiàn)象，房源在限價(jià)下，供需結(jié)構(gòu)緊張。傾斜剛需將是未來(lái)的主流政策，剛需、無(wú)房戶將優(yōu)先選擇房源，預(yù)計(jì)將有超過(guò)20個(gè)城市以上都會(huì)執(zhí)行官方搖號(hào)的售房政策。