美國上演搶房潮，十年前樓市泡沫重現(xiàn)？
追漲殺跌，全世界都一個樣，美國也不例外。
狗年一開年，美國樓市就迎來好彩頭。2018年1月初美國所有房屋總價值31.8萬億美元，同比增加6.5%，創(chuàng)下自2014年7月以來最大同比增幅。
國是直通車 孫秋霞 攝
眼看房價一路攀升，爭搶進場的人也越來越多。在美國樓市一線工作的邱方告訴中新社國是直通車，一套房子出來了，三四家去競價。“不加(價)根本買不到。”
市場火熱是好事，但過了頭一定是壞事。
曾在2005年預(yù)言過美國房地產(chǎn)泡沫破裂的James Stack稱，他的“房地產(chǎn)泡沫晴雨表”在過去一年中上漲了80%，這意味著房地產(chǎn)泡沫亮起了紅燈。
十年前樓市泡沫重演？
時間撥回10年前，房地產(chǎn)泡沫的破滅讓美國陷入了百年一遇的經(jīng)濟危機。直至2012年，美國樓市才得以觸底反彈。
美國人口普查局數(shù)據(jù)，2012年1月，房屋平均價格為26.6萬美元。近幾年，隨著美國經(jīng)濟復(fù)蘇，樓市也逐漸升溫。
2017年12月，房屋平均價格為39.9萬美元，恢復(fù)到危機前的水平。這是否意味著美國樓市泡沫又來了？
判斷樓市是否存在泡沫，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟中心主任黃志龍認為可參考三方面指標：
一是按揭貸款違約比例，按揭貸款違約比例越高，泡沫越大；
二是居民按揭貸款杠桿率水平，杠桿水平越高，泡沫越大；
三是金融機構(gòu)按揭貸款獲批平均信用水平，信用水平越低，說明按揭貸款門檻越低，泡沫越大。
2008年美國發(fā)生次貸危機的一個重要原因就是，購房貸款中出現(xiàn)了許多不良貸款。而這些貸款又被層層打包流入金融市場，形成了倒金字塔的效應(yīng)。
“當?shù)讓拥牟涣假J款出現(xiàn)問題后就引發(fā)了崩盤。”邱方認為，次貸危機以后，美國銀行在貸款審核方面是非常嚴格的，目前來講金融機構(gòu)的貸款都非常健康，不良信用的人很難獲得貸款。
她判斷，當前，美國樓市并不存在泡沫。
黃志龍同意這一觀點，他認為，美國房價再創(chuàng)歷史新高，是美國經(jīng)濟復(fù)蘇的原因，也是美國經(jīng)濟復(fù)蘇帶動居民收入增長的結(jié)果，整體看樓市泡沫并沒有達到次貸危機之前的水平。
“現(xiàn)在說美國樓市泡沫又來了為時尚早。”中國社會科學(xué)院美國研究所副研究員、經(jīng)濟室主任羅振興也認為，一些此前受到經(jīng)濟危機重創(chuàng)的地區(qū)，房價剛剛恢復(fù)到危機前的水平，全美房價總體水平也在去年剛剛恢復(fù)到危機前的水平。
“相較于居民收入的增加來看(較危機前已有很大提高)，美國目前的房價并不算很高。”但他也表示，局部地區(qū)房價可能存在過熱的情況。
國是直通車 孫秋霞 攝
2018年繼續(xù)高歌猛進？
倘若美國樓市泡沫還未顯現(xiàn)，是否意味著2018年樓市將繼續(xù)高歌猛進？
黃志龍對美國2018年樓市持謹慎樂觀的態(tài)度，他認為在美國經(jīng)濟持續(xù)向好和穩(wěn)健復(fù)蘇趨勢下，2018年樓市可能會延續(xù)震蕩上漲的態(tài)勢。
美國房地產(chǎn)估值公司Zillow預(yù)計2018年美國房價將上漲4.1%，比2017年的6.9%有所放緩。
在邱方看來，支持美國樓市持續(xù)向好有三大條件：
一是美國整體經(jīng)濟形勢向好，支持強勁的購買力。
特朗普稅改將企業(yè)稅從35%降到了20%，對經(jīng)濟的刺激和家庭的購買力，有極大的推動力。另外，美國失業(yè)率創(chuàng)歷史最低水平，消費指數(shù)不斷增長，會進一步刺激消費。
二是弱勢美元效應(yīng)。
隨著特朗普稅改落地，更多海外資本回流美國，部分資金會進入房地產(chǎn)行業(yè)。此外，弱勢美元可能導(dǎo)致很多國外投資者來美置業(yè)，中國即是一例。在美元弱勢時入場，待美元強勢時受益，這也是市場的預(yù)期。
但羅振興預(yù)測，2018年美元貶值可能不會持續(xù)。
三是美國房地產(chǎn)市場整體供不應(yīng)求。
一線城市，如紐約、洛杉磯，整個加利福尼亞州，人口增長和房屋供應(yīng)量是不匹配的，差值達到50%以上。以南加州為例，人口增長和房屋需求差值達75%，只能滿足25%的增長人口的需求。
“供不應(yīng)求的狀態(tài)是推動樓市增長的最核心因素。”邱方說。
美國樓市供不應(yīng)求的背后，是兩大世代的強勁需求。千禧一代(1981年至2000年)逐漸進入買房的年紀，嬰兒潮一代(1964年至1964年)逐漸退休，尋求更好的居住條件。
“美國一線城市，一個房子有多少人在搶，這是我們深入一線的人最能感受到的。”邱方判斷，市場的緊俏，在2018大概率會持續(xù)。
國是直通車 孫秋霞 攝
上漲周期何時結(jié)束？
美國經(jīng)濟基本面雖然較好，但隱憂也不少，很多根本性問題還沒有解決。
“加息通道可能回來，對資本市場產(chǎn)生沖擊，尤其是財政狀況不可樂觀。此外，勞動創(chuàng)業(yè)率也沒有根本性改觀。”羅振興認為，雖然短期數(shù)據(jù)很好看，但預(yù)期在改變，樓市是否會發(fā)生牛熊轉(zhuǎn)變還待觀察。
他指出，特朗普稅改屬于刺激性政策，在經(jīng)濟復(fù)蘇的背景下，繼續(xù)推進量化寬松政策，可能會導(dǎo)致未來2-3年美國經(jīng)濟過熱。經(jīng)濟一過熱，通脹一回來，美元加息，利率提升，對房地產(chǎn)是一個不好的信號。
在羅振興看來，兩方面因素將影響樓市未來走向，一是加息效應(yīng)，二是財富效應(yīng)。“個人認為加息效應(yīng)遠遠高于美國居民收入提高的效應(yīng)，對房地產(chǎn)未來發(fā)展更加不利一些。”
歷史經(jīng)驗證明，美國樓市具有非常強的周期性，經(jīng)歷了近10年增長的樓市是否會重蹈覆轍，尚無定數(shù)。
至于美國樓市這一輪上漲周期何時會結(jié)束？黃志龍預(yù)判，當基準利率達到峰值時，或許是美國房價上漲周期的結(jié)束。
他解釋稱，盡管美聯(lián)儲經(jīng)過連續(xù)的加息，但美國實際按揭貸款利率仍保持在相對的低位，此輪美國房地產(chǎn)市場的上漲周期，關(guān)鍵要看美聯(lián)儲基準利率何時傳遞到按揭貸款利率市場。(張文絞)