事發(fā)南寧一小區(qū)，開(kāi)發(fā)商解釋，之前約定的價(jià)格是暫定的，如今服務(wù)成本上升，屬合理調(diào)整業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之前簽訂的合同中，物業(yè)費(fèi)為1.65元/月·平方米。
如今，業(yè)主拿到的補(bǔ)充協(xié)議顯示，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)上調(diào)至2.5元/月·平方米。
1月22日是南寧市宋廂路某小區(qū)交房的日子，一些業(yè)主卻犯了愁。原來(lái)，當(dāng)天開(kāi)發(fā)商拿出一份補(bǔ)充協(xié)議，提出物業(yè)費(fèi)要漲價(jià)，如果業(yè)主不簽字，就無(wú)法拿到房鑰匙。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商方面解釋稱，之前合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是暫定的，如今服務(wù)成本上升，漲價(jià)屬合理調(diào)整
交房日物業(yè)費(fèi)突上調(diào)
業(yè)主羅先生告訴記者，2016年國(guó)慶節(jié)期間，他購(gòu)買了該小區(qū)一套房子。按照約定，開(kāi)發(fā)商在2018年1月22日交房。
1月22日早上，羅先生來(lái)到小區(qū)。他準(zhǔn)備辦手續(xù)時(shí)，工作人員拿出一份補(bǔ)充協(xié)議，并稱業(yè)主要在上面簽字，才能拿到鑰匙。羅先生注意到，這份協(xié)議上寫著“小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)是2.5元/月·平方米”等內(nèi)容。
羅先生說(shuō)，當(dāng)初與開(kāi)放商簽訂的合同中，明確寫著高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)是1.65元/月·平方米，“為何在我們沒(méi)有接到任何通知的情況下，突然要提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且增幅那么大？”
當(dāng)天下午，記者在該小區(qū)走訪了解到，當(dāng)天交房的是二期B1、B2棟，共有300多戶。因部分業(yè)主不滿物業(yè)費(fèi)忽然上漲，未在補(bǔ)充協(xié)議上簽字，因此沒(méi)有拿到鑰匙。
成本上漲 合理調(diào)整
當(dāng)天下午，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商的工作人員接受了記者采訪。工作人員解釋，該小區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就以打造一流物業(yè)服務(wù)品質(zhì)為目標(biāo)，并在2014年簽約一家世界級(jí)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐，“目前一期已經(jīng)入住的樓棟，是以1.65元/月·平方米收取。但在此費(fèi)用基礎(chǔ)上，為維持物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，我們公司每年要補(bǔ)貼巨額費(fèi)用”。該公司還參考了周邊項(xiàng)目的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后才作出費(fèi)用上調(diào)的決定，“現(xiàn)在物業(yè)成本逐年上漲，周邊樓盤的物業(yè)費(fèi)也在2.5元左右。為保持物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，我們上調(diào)價(jià)格也是趨勢(shì)”。
工作人員說(shuō)，上調(diào)物業(yè)收費(fèi)價(jià)格并非開(kāi)發(fā)商隨意之舉，在合同里面也有依據(jù)。相關(guān)合同第五條載明：“本合同中物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是暫定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)參照項(xiàng)目交付使用時(shí)，當(dāng)時(shí)政府價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的南寧普通住宅小區(qū)一級(jí)服務(wù)等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取。”
工作人員解釋，合同內(nèi)關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定，是根據(jù)2014年的政府指導(dǎo)價(jià)制定的（1.65元/月·平方米是最高指導(dǎo)價(jià)），但是在2015年12月1日，新的《廣西壯族自治區(qū)定價(jià)目錄》出臺(tái)，取消了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府定價(jià)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由此向市場(chǎng)開(kāi)放。
對(duì)此，工作人員認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)費(fèi)的調(diào)整符合合同規(guī)定，也符合定價(jià)主管部門的要求，屬于合理調(diào)整范圍內(nèi)。
拒交鑰匙的做法不妥
對(duì)于開(kāi)發(fā)商給出的解釋，部分業(yè)主不認(rèn)可。羅先生說(shuō)，所謂的成本上漲只是單方面說(shuō)辭，并無(wú)證據(jù)佐證。而且，同一個(gè)小區(qū)，同一家物業(yè)公司，一期業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)是1.65元/月·平方米，二期業(yè)主卻要繳納更多的費(fèi)用，也不公平。
本報(bào)南國(guó)法援律師麻強(qiáng)認(rèn)為，既然物業(yè)服務(wù)費(fèi)已經(jīng)向市場(chǎng)放開(kāi)，那么上述合同中的第五條已失去意義，無(wú)法作為上調(diào)價(jià)格的依據(jù)，這屬于開(kāi)發(fā)商單方面違約，“上調(diào)物業(yè)費(fèi)應(yīng)該在自愿的前提下，雙方協(xié)商。如果沒(méi)有協(xié)商成功，就應(yīng)該按照合同履行”。
麻強(qiáng)說(shuō)，業(yè)主作為房屋的所有權(quán)人，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)力以不簽協(xié)議為由不交鑰匙。在協(xié)商無(wú)果的情況下，業(yè)主可以向相關(guān)部門投訴。如果還無(wú)法解決，可以考慮走司法途徑來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。
南寧新樓盤物業(yè)費(fèi)步入“2元時(shí)代”
住房部門認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式提高物業(yè)費(fèi)，并無(wú)法律依據(jù)
廣西新聞網(wǎng)-南國(guó)早報(bào)南寧訊（記者李儉芹）2015年末，新版的《廣西壯族自治區(qū)定價(jià)目錄》中，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)列為市場(chǎng)自主定價(jià)的項(xiàng)目，不再實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。兩年多來(lái)，南寧市的物業(yè)服務(wù)費(fèi)一路看漲，如今不少新樓盤已邁入“2元時(shí)代”。物業(yè)費(fèi)定價(jià)多少才合理？定價(jià)的方式該如何確定？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些問(wèn)題困擾著不少小區(qū)業(yè)主和物業(yè)從業(yè)人士。
新樓盤物業(yè)費(fèi)普漲
2002年，市民某女士在南寧市南湖碧園購(gòu)買了一套商品房。當(dāng)時(shí)，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為0.8元/月·平方米，是南寧收費(fèi)最高的小區(qū)之一。如今，16年過(guò)去了，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍沒(méi)變。記者了解到，小區(qū)物業(yè)曾提出上調(diào)物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)卻建議物業(yè)先提高服務(wù)水平。目前，該小區(qū)物業(yè)是用部分公共收益來(lái)補(bǔ)貼開(kāi)支。
保利鳳翔小區(qū)是南寧較早的小區(qū)之一，之前的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.15元/月·平方米。因各項(xiàng)管理成本上升，該小區(qū)近期將物業(yè)費(fèi)提升為1.65元/月·平方米。
新版《廣西壯族自治區(qū)定價(jià)目錄》實(shí)施后，南寧新建樓盤的物業(yè)費(fèi)陸續(xù)漲價(jià)。尤其是2017年以來(lái)，很多新樓盤的物業(yè)費(fèi)為2元/月·平方米以上。市民楊先生說(shuō)，最近他在五象新區(qū)看了近十個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)只有一個(gè)樓盤的物業(yè)費(fèi)是1.8元/月·平方米，很多都在2.5元/月·平方米左右。
業(yè)主和物業(yè)各有見(jiàn)解
對(duì)此，市民某先生稱，物業(yè)費(fèi)采用市場(chǎng)自主定價(jià)是有漏洞的。他說(shuō)，在物業(yè)費(fèi)制定的過(guò)程中，業(yè)主根本沒(méi)有機(jī)會(huì)參與，完全是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)做主，“感覺(jué)很不公平”。他認(rèn)為，在前期物業(yè)服務(wù)中，政府指導(dǎo)價(jià)發(fā)揮著平衡作用，不可缺少，“而交房后，業(yè)主和物業(yè)協(xié)商，討價(jià)還價(jià)，這才屬于市場(chǎng)行為”。
一名從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)多年的人士稱，以前，不少業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益等沒(méi)有太多的認(rèn)知，即使物業(yè)費(fèi)定得低，物業(yè)公司也可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)公共區(qū)域來(lái)補(bǔ)貼服務(wù)成本。但隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，公共收益這一塊越來(lái)越透明，甚至一些小區(qū)的公共收益完全由業(yè)委會(huì)掌控，“物業(yè)公司作為企業(yè)，只有盈利才能生存。因此，提高物業(yè)費(fèi)就成了唯一合法的途徑”。
漲價(jià)需超半數(shù)業(yè)主同意
南寧市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用市場(chǎng)自主定價(jià)后，不再像以前那樣需要備案，但是，業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，通過(guò)服務(wù)合同約定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雙方就應(yīng)該履行合同，“開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議來(lái)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法，是沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)的”。該負(fù)責(zé)人建議，如果企業(yè)覺(jué)得物業(yè)費(fèi)過(guò)低無(wú)法維持運(yùn)營(yíng)，可以在交付后，通過(guò)合法的途徑，與業(yè)主達(dá)成提價(jià)的共識(shí)。按照相關(guān)法規(guī)，過(guò)半數(shù)業(yè)主表決通過(guò)，物業(yè)企業(yè)才可以提高服務(wù)費(fèi)。物業(yè)也可以配合小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，通過(guò)業(yè)委會(huì)溝通協(xié)商。
廣西民族大學(xué)法學(xué)院教授蔣鳴湄認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化后出現(xiàn)的漲價(jià)問(wèn)題，是政府放手后留下的“后遺癥”。他認(rèn)為，在接下來(lái)的監(jiān)管中，相關(guān)部門要重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格制定的范圍是否合理、定價(jià)的過(guò)程是否合法合規(guī)。