隨著住房制度改革和長效機制建設的開啟推進，2017年廣州樓市調控圍繞供需雙側的限購、限貸、限售政策二度加碼，疊加一系列監(jiān)控措施，同時加快供地方式的轉變，嚴防高價地擾亂市場預期，樓價的增幅逐步趨緩；政策高壓下，供需端出現較為明顯的預期分化，導致階段性市場特征明顯。
根據合富輝煌發(fā)布的2018年市場分析展望報告，預期在2018年，政府調控措施、信貸環(huán)境變化、供求雙方預期、城市產業(yè)發(fā)展以及軌道交通建設，將是影響廣州房地產市場的主要因素。長效機制建設期維穩(wěn)仍是主基調，調控政策難退出。
市場供應方面，預計2018年商品住房新增供應增加，而作為粵港澳大灣區(qū)核心城市的廣州，近年的產業(yè)升級和交通建設正處于快速發(fā)展期，將極大提升樓市相關板塊的市場價值。由于調控政策難以放松，信貸環(huán)境收緊，金融“去杠桿”等將使得市場量價升幅顯著趨緩，預計2018年房企合理定價走貨或會增多，整體樓市趨向平穩(wěn)發(fā)展。
房地產調控政策保持連續(xù)性
2016年12月的中共中央政治局經濟工作會議，首次提到建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。過去的樓市調控政策，以限購、限貸為主，更多是針對樓市短期需求的調控。這類行政調控手段，雖然暫時遏制住了房價上漲勢頭，但一旦退出，房價很快出現報復性反彈。因此，會議提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
在這一大背景下，2017年全國和廣州樓市調控政策持續(xù)加碼，降低金融杠桿、抑制周轉、推進供給側結構性改革等。在時間節(jié)點上，上半年調控政策加碼，市場監(jiān)管力度加大，大力平穩(wěn)市場；下半年土地出讓方式改革、推動租賃并舉。
而剛結束的2018年中央經濟工作會議提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度；完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。
因此，在房地產的供給改革未取得關鍵進展、在“租售并舉”局面未完成、在“長效機制”未實質推進完善之前，現行限購限貸限售等措施仍將長期堅持。
金融去杠桿樓市承壓
近年來，伴隨金融杠桿的提高，國內資產價格不斷上升，房地產對信貸資源的“虹吸效應”十分明顯，2016年以來房地產貸款占新增貸款的比例在40%以上。如果金融杠桿無法節(jié)制，則經濟將“脫實向虛”，金融風險不斷積累。從2017年起，由M2增速不斷下降可以看出，國內已處于金融“去杠桿”進程；銀行同業(yè)拆借利率則持續(xù)上升，5月后已高于貸款基準利率水平，10月后進一步上升，社會信貸資金成本快速增加。
全球流動性受美國加息及縮減資產負債表影響，9月后多個主要國家陸續(xù)加息，使全球貨幣緊縮預期進一步明朗。2017年后中國主要通過MLF操作調節(jié)資金成本，2018年因應全球貨幣環(huán)境變化，國內或存在加息可能。
由于近兩年在寬松的貨幣環(huán)境下，房企負債水平快速提高，未來信貸收緊及資金成本上升將抑制房企的資金來源和開發(fā)獲利水平，促發(fā)企業(yè)資金回籠壓力不斷上升，未來房企理性定價走貨的情況或會增加。
信貸收緊及實際利率上升在需求端上亦會加大購房者的支付壓力，從而導致需求下降，而正如合富研究院一直強調的，“去杠桿”將使得資產價格升幅顯著趨緩。
成交和價格趨穩(wěn)，市場需求仍旺盛
從2017年廣州樓市走勢看，一季度市場熱度高，房企推貨意欲強烈，各區(qū)價格普遍上漲，北部大幅補漲，開盤去化普超七成。至二三季度，受“317/330”政策加碼影響，樓市熱度回落，推貨大減，價格漲幅明顯放緩，新貨去化回落至五成左右。四季度，政策持續(xù)，行政管理加強，“十一”黃金周以及年末房企業(yè)績沖刺等因素驅動下，品牌房企積極走量，推貨力度回升，東部、南部個別項目有5%左右小幅讓利，成交回升。
基于調控政策難以放松的前提下，合富輝煌預計2018年價格走勢仍延續(xù)2017年下半年的平穩(wěn)態(tài)勢。
在成交量方面，2017年一手住宅成交在嚴政下顯著萎縮，2017年1-11月，全市一手網簽面積872萬平方米，同比下降31%。在一手供應減少以及價格高企的市場環(huán)境下，置業(yè)需求流向二手，全市二手網簽面積982萬平方米，同比上升17%，成交占比首超一手。
合富輝煌表示，2017年在政策高壓下，全市前11個月一二住宅網簽1854萬平方米，同比僅下降12%；仍高于近兩年平均水平，顯示廣州市場需求持續(xù)。
合富分析人士預計2018年廣州一手住宅成交保持平穩(wěn)，二手成交則高位回落?？傮w而言，2018年由于調控政策難以退出，同時信貸環(huán)境的收緊對市場供需雙方均造成不利影響，預計房企回籠資金的難度和意欲將增加，項目合理定價走量情況或會增多，整體樓市趨向平穩(wěn)發(fā)展。