近日，美的地產(chǎn)舉行“智美家”平臺(tái)發(fā)布會(huì)，宣布開(kāi)啟地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)全新的全民營(yíng)銷(xiāo)模式，值得關(guān)注的是，該做法在全國(guó)所有樓盤(pán)同時(shí)鋪開(kāi)以及全線傭金高達(dá)1%。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，全民營(yíng)銷(xiāo)除了是房企營(yíng)銷(xiāo)手段外，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，可謂是一張“意外”的優(yōu)惠券。對(duì)于這種推廣方式是否規(guī)范，律師表示目前對(duì)這一模式并無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)，暫無(wú)不妥。

　　走訪：主流房企均有全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)

　　記者從發(fā)布會(huì)上獲悉，在全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)上，成功分享房子給親朋好友，并在有效期內(nèi)成交，推介者即可獲得傭金。該平臺(tái)面向全社會(huì)人員開(kāi)放，最吸引人的是，當(dāng)前推介傭金達(dá)1%，推薦覆蓋該集團(tuán)全國(guó)所有項(xiàng)目。此外，該地產(chǎn)公司還針對(duì)不同的項(xiàng)目推出不同促銷(xiāo)方案。當(dāng)前推出的三重優(yōu)惠包含：1%傭金+購(gòu)房額外9.8折+購(gòu)房大禮包。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全民營(yíng)銷(xiāo)在地產(chǎn)行業(yè)已有多年的歷史，包括碧桂園鳳凰通、萬(wàn)科分享家、恒房通等都已經(jīng)開(kāi)展。例如，碧桂園旗下的鳳凰通平臺(tái)，對(duì)旗下產(chǎn)品也基本全覆蓋，目前可使用該平臺(tái)推薦的佛山項(xiàng)目達(dá)20多個(gè)，住宅的傭金普遍為0.3%。在萬(wàn)科，多數(shù)項(xiàng)目的傭金也為0.3%，而傭金為1%的項(xiàng)目，則主要是商鋪和寫(xiě)字樓或者公寓。記者從恒大的推薦購(gòu)買(mǎi)平臺(tái)恒房通了解到，目前的推薦傭金也為1%，但并非全部房源均可享受傭金。

　　記者了解到，全民推薦平臺(tái)已在大多數(shù)主流房企間逐步鋪開(kāi)，但具體到是否全部產(chǎn)品，仍然根據(jù)不同的項(xiàng)目而不一樣。

　　現(xiàn)狀：全民營(yíng)銷(xiāo)成房企銷(xiāo)售的重要手段

　　記者走訪了解到，全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)目前已成為房企銷(xiāo)售的一個(gè)重要利器，也成為房企與一些獨(dú)立的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作的一種模式。根據(jù)今年8月碧桂園發(fā)布的公告稱(chēng)，截至今年7月31日，碧桂園鳳凰通APP注冊(cè)用戶(hù)人數(shù)超600萬(wàn)，推介數(shù)量超150萬(wàn)人次，匯聚碧桂園超800個(gè)上線項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)房源，通過(guò)APP平臺(tái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破1100億元。公告強(qiáng)調(diào)，鳳凰通也成為碧桂園今年前7月銷(xiāo)售額突破三千億中功不可沒(méi)。

　　根據(jù)萬(wàn)科官方信息稱(chēng)，萬(wàn)科分享家于2016年9月正式上線，已有用戶(hù)近65萬(wàn)，累計(jì)成交金額超700億元，為用戶(hù)發(fā)放傭金8000余萬(wàn)元。截至2017年年中，分享家已覆蓋60個(gè)城市，上線在售項(xiàng)目304個(gè)。

　　碧桂園營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也表示，未來(lái)的碧桂園鳳凰通，一方面將開(kāi)展集團(tuán)內(nèi)部資源的深度合作，開(kāi)放端口，協(xié)作導(dǎo)流，實(shí)現(xiàn)全方位的信息覆蓋，開(kāi)源客戶(hù)，并引導(dǎo)購(gòu)房客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)看房，以此打通線上線下互動(dòng)的流量閉環(huán)。另一方面將對(duì)外進(jìn)行跨界合作，聯(lián)動(dòng)行業(yè)平臺(tái)進(jìn)行資源共享，共同營(yíng)銷(xiāo)，最終碧桂園鳳凰通將發(fā)展成為行業(yè)內(nèi)一個(gè)綜合性互聯(lián)平臺(tái)。

　　美的地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，智美家未來(lái)希望打造成為美的地產(chǎn)的移動(dòng)銷(xiāo)售中心，客戶(hù)可以直接在線上找到匹配的房源。

　　模式：全民營(yíng)銷(xiāo)讓“購(gòu)房者”獲得多少優(yōu)惠？

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，全民營(yíng)銷(xiāo)只是房地產(chǎn)渠道推廣的一種手段，從開(kāi)始的公司內(nèi)部員工推薦獎(jiǎng)勵(lì)到后來(lái)的老帶新，直到后來(lái)房地產(chǎn)電商行業(yè)的興起，正式把全民營(yíng)銷(xiāo)做成“全民均可推介贏取傭金的模式”。

　　對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)而言，銷(xiāo)量除了產(chǎn)品本身外，來(lái)訪客戶(hù)的數(shù)量和質(zhì)量也很關(guān)鍵。全民營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)就是引流，對(duì)于急需回籠資金的房企而言，推介傭金與“準(zhǔn)時(shí)交款簽約”享受9.9等折扣優(yōu)惠異曲同工。而記者從各大平臺(tái)了解到，推介傭金也與產(chǎn)品是否熱銷(xiāo)有著很直接的聯(lián)系，商鋪和辦公樓等產(chǎn)品推介傭金也較高。而在一些全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，熱銷(xiāo)的項(xiàng)目并不在推薦之列。

　　據(jù)悉， 對(duì)于地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者身邊有很多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的群體而言，全民營(yíng)銷(xiāo)確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的渠道。而隨著房企全民營(yíng)銷(xiāo)的大范圍鋪開(kāi)，該優(yōu)惠甚至可以惠及自己及親友。購(gòu)房者可以通過(guò)家人或者朋友注冊(cè)等方式，將推介傭金拿到手。有購(gòu)房者表示，“推薦給自己的親人”，相當(dāng)于在雙11網(wǎng)購(gòu)前提前領(lǐng)了一張優(yōu)惠券。

　　記者了解到，僅碧桂園、萬(wàn)科、恒大、美的等四大品牌，目前佛山在售的項(xiàng)目近百個(gè)，通過(guò)全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)推薦親人購(gòu)買(mǎi)這些開(kāi)展推介傭金項(xiàng)目的房子，還可成為自己購(gòu)房的額外福利。

　　提醒：需要到銷(xiāo)售中心登記才能享受優(yōu)惠

　　記者從幾大推薦平臺(tái)了解到，不管是基于APP還是微信公眾號(hào)的平臺(tái)，推薦人都需要先完成注冊(cè)，并需要購(gòu)買(mǎi)人也在銷(xiāo)售中心進(jìn)行推薦登記。

　　不過(guò)，不同平臺(tái)傭金結(jié)算、推薦有效期、推薦有效性認(rèn)定的具體細(xì)則并不完全一致。以“智美家”為例，享受傭金必須是購(gòu)買(mǎi)人的資料，沒(méi)有被置業(yè)顧問(wèn)和分銷(xiāo)渠道列入，全民營(yíng)銷(xiāo)渠道的推介人才能享受優(yōu)惠。而時(shí)效性方面，在推售項(xiàng)目，客戶(hù)被成功推介登記后必須90天內(nèi)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的，才視為該客戶(hù)被成功推介成交。

　　對(duì)于購(gòu)房人，要想自己享受“全民營(yíng)銷(xiāo)”的傭金，首先通過(guò)房企的平臺(tái)，了解意向項(xiàng)目是否有傭金。在操作上，建議用親友的號(hào)碼發(fā)起推薦，并根據(jù)推薦規(guī)則，提前在到達(dá)售樓部之前做好意向登記工作。

　　值得提醒的是，由于電話是唯一的銷(xiāo)售憑證，購(gòu)買(mǎi)人也可第一次去看房時(shí)，用家人的電話前往登記購(gòu)房，看完房有意向后再進(jìn)行注冊(cè)推薦，這樣也能規(guī)避規(guī)則的限制。不過(guò)，不同開(kāi)發(fā)商平臺(tái)的規(guī)則并不一樣，消費(fèi)者如有購(gòu)買(mǎi)意向，建議先注冊(cè)了解細(xì)則后，再選擇合適的推薦規(guī)則。對(duì)比而言，全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)有白紙黑字的規(guī)則說(shuō)明，讓推介者享受傭金有較好的保障。此外，一些公開(kāi)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格都是透明，這都有效地保障自己能通過(guò)親友推薦得到額外的傭金實(shí)惠。

　　關(guān)注：“全民營(yíng)銷(xiāo)”所獲取的報(bào)酬是否合法？

　　“全民營(yíng)銷(xiāo)”所獲取的報(bào)酬是否合法？記者從各大地產(chǎn)商了解到，目前傭金均包含稅費(fèi)，推薦人領(lǐng)取到的傭金，均需按照偶然所得由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代扣20%個(gè)人所得稅。

　　城南一家二手房地產(chǎn)中介告訴記者，從交易來(lái)看，個(gè)人推薦購(gòu)買(mǎi)與通過(guò)中介交易仍存在本質(zhì)性的差別，個(gè)人推薦客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，只有推廣的環(huán)節(jié)，也可以簡(jiǎn)單理解為“通過(guò)幫客戶(hù)宣傳，帶來(lái)了客源，相應(yīng)地開(kāi)發(fā)商給予了一筆高額回報(bào)”，整個(gè)交易均由開(kāi)發(fā)商的團(tuán)隊(duì)操作。推介人僅僅是停留在推廣或者營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)節(jié)。

　　廣東邦南律師事務(wù)所律師徐玉發(fā)介紹，目前對(duì)于“全民營(yíng)銷(xiāo)”這種類(lèi)推廣報(bào)酬，暫無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)。除了地產(chǎn)行業(yè)，汽車(chē)等大眾消費(fèi)品也存在以老帶新等形式。而當(dāng)下的微店，也讓朋友圈成為一種可行的推廣渠道，推介傭金也可以理解為推廣費(fèi)。如果推薦人通過(guò)推廣獲利，并相應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，目前暫無(wú)不妥。