圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者盧政

　　自去年開(kāi)始，東莞正式執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，今年4月初，限購(gòu)政策升級(jí)，樓市成交快速下滑，最終影響了房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，今年前十月商品房銷(xiāo)售金額前十當(dāng)中，有六家房企業(yè)績(jī)同比下滑。

　　與此同時(shí)，受到品牌房企的擠壓，本土中小房企生存空間變小，競(jìng)爭(zhēng)激烈，紛紛謀求新的出路，通過(guò)被外來(lái)品牌房企收購(gòu)或合作的方式“傍大款”，或者聯(lián)合起來(lái)利用本土優(yōu)勢(shì)對(duì)抗外來(lái)品牌房企壓力，逐漸形成了東莞樓市的兩大陣營(yíng)。

　　兩大房企占近四成市場(chǎng)

　　今年以來(lái)，東莞樓市成交量不斷下滑。不過(guò)，由于在售樓盤(pán)集中在少數(shù)品牌房企旗下，萬(wàn)科、碧桂園等房企銷(xiāo)售金額同比仍然上漲，而大部分房企銷(xiāo)售金額同比下滑。根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，碧桂園累計(jì)成交金額223.48億元,今年業(yè)績(jī)摘冠幾無(wú)懸念，成交金額同比去年同期增長(zhǎng)109%；萬(wàn)科排名第二，前10個(gè)月成交金額163.45億元，同比去年同期增19%；值得注意的是，前10月碧桂園在東莞共有31個(gè)項(xiàng)目有成交，萬(wàn)科地產(chǎn)則有25個(gè)項(xiàng)目有成交，兩大房企市場(chǎng)占有率近四成。

　　此外，第三名卓越集團(tuán)成交金額與去年同期基本持平，本土房企廣東瓏遠(yuǎn)集團(tuán)以23.89億元首次擠入第四名，同比增長(zhǎng)47%。其他的房企就沒(méi)有這么幸運(yùn)，前十名當(dāng)中剩下的六家房企成交金額同比去年同期下降10%~70%不等，且集中在50%~70%之間，下滑幅度明顯。

　　對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面隨著市場(chǎng)集中度提升，其他房企面臨大房企競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)占有率壓縮，在樓市調(diào)控影響下，成交金額減少；另一方面，隨著年底臨近，完成銷(xiāo)售任務(wù)的壓力也進(jìn)一步加大，以?xún)r(jià)換量將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　本土房企選擇一：傍大款

　　面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，本土樓盤(pán)紛紛走上“傍大款”的道路。

　　近日，東莞萬(wàn)科宣布，位于寮步鎮(zhèn)新城中心的“東新御瓏庭”（推廣名）變更為“萬(wàn)科東新翡翠松湖”，正式成為萬(wàn)科布局松山湖片區(qū)的又一項(xiàng)目。據(jù)了解，東莞萬(wàn)科通過(guò)“增資擴(kuò)股”的方式參與“東新御瓏庭”項(xiàng)目運(yùn)作，并確定該項(xiàng)目將由萬(wàn)科操盤(pán)。記者了解到，早在今年元旦，這個(gè)由本土房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)首期已正式開(kāi)盤(pán)，但是在市場(chǎng)上的影響并不大。“傍大款”后，借助萬(wàn)科的品牌影響力，該項(xiàng)目關(guān)注度明顯增加，未來(lái)的銷(xiāo)售前景也被看好。

　　近兩年來(lái)，萬(wàn)科在東莞收購(gòu)的步伐一直沒(méi)有停止，影響最大的是對(duì)原本土品牌房企聯(lián)華集團(tuán)旗下項(xiàng)目的收購(gòu)，目前聯(lián)華皇馬酈宮項(xiàng)目已經(jīng)正式變?yōu)槿f(wàn)科皇馬酈宮，聯(lián)華花園城變?yōu)槿f(wàn)科幸福城，使得這兩個(gè)波折不斷的樓盤(pán)終得以入市。

　　碧桂園也早就開(kāi)始收購(gòu)東莞項(xiàng)目。2015年，收購(gòu)了黃江的曉廬蜜糖項(xiàng)目，2016年，碧桂園以13.3億元收購(gòu)沙田莊士新都項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)沙田碧桂園；隨后又通過(guò)收購(gòu)翔豐商務(wù)中心的方式正式進(jìn)駐南城總部基地等，迅速成為在東莞市場(chǎng)上能夠與萬(wàn)科抗衡的另一品牌房企。

　　還有本土房企借助外來(lái)品牌房企物業(yè)品牌，吸引購(gòu)房者。如凱晟景園在樓盤(pán)外圍打出引進(jìn)萬(wàn)科物業(yè)廣告，為產(chǎn)品銷(xiāo)售助攻，成交效果也比較理想。

　　對(duì)于本土房企而言，在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)和被壓縮的生存空間之下，與外來(lái)品牌房企的合作能夠給他們帶來(lái)更多的利潤(rùn)。這一步走得比較快的是常與萬(wàn)科合作的中天集團(tuán)，目前在售的萬(wàn)科中天城市花園成為近期熱銷(xiāo)樓盤(pán)之一。廣東瓏遠(yuǎn)集團(tuán)在最近幾年快步跟進(jìn)，今年除了自己開(kāi)發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目在售外，還與碧桂園、保利等品牌房企合作開(kāi)發(fā)了碧桂園瓏遠(yuǎn)紫宸府、保利瓏遠(yuǎn)國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目。本土房企提供土地，外來(lái)品牌房企負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)，強(qiáng)強(qiáng)合作成為目前市場(chǎng)的主流。

　　本土房企選擇二：抱團(tuán)

　　不過(guò)，有實(shí)力的本土民營(yíng)企業(yè)也開(kāi)始嘗試抱團(tuán)取暖，利用本土優(yōu)勢(shì)對(duì)抗外來(lái)品牌房企，在近兩年的樓市當(dāng)中表現(xiàn)突出。

　　位于東莞市中心、東莞未來(lái)的地標(biāo)建筑東莞國(guó)貿(mào)中心正是其中之一，其商業(yè)組團(tuán)部分民盈山·國(guó)貿(mào)中心將于明年10月正式開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目由民盈集團(tuán)打造，集團(tuán)成立于2010年，由39家知名本土企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資設(shè)立，是東莞本土民企抱團(tuán)建設(shè)的首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積逾103萬(wàn)平方米，總投資超100億元，其中商場(chǎng)部分民盈山·國(guó)貿(mào)城體量為30萬(wàn)平方米，是整個(gè)城市綜合體的獨(dú)立商業(yè)組團(tuán)，未來(lái)將打造成為東莞市全方位體驗(yàn)式休閑文化購(gòu)物公園，同時(shí)也將成為東莞的新地標(biāo)。

　　另一個(gè)由大型本土房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)的UCC寰宇匯金中心位于南城總部基地，開(kāi)發(fā)商為東莞市邦聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司，該公司由光大、新世紀(jì)、宏遠(yuǎn)、東糖、嘉宏等東莞13家本土民企共同出資組建，UCC寰宇匯金中心是其抱團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的首個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。10月份，UCC寰宇匯金中心憑借成交671套公寓排名全市樓盤(pán)成交套數(shù)的首位，其開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市聯(lián)邦實(shí)業(yè)投資有限公司以成交10.83億元的成績(jī)?cè)?0月份房企成交金額排名中獲得第三名，僅次于萬(wàn)科和碧桂園，成為又一匹市場(chǎng)黑馬。

　　與外來(lái)品牌房企資金實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、品牌影響力大等優(yōu)勢(shì)相比，東莞本土房企揚(yáng)長(zhǎng)避短，通過(guò)抱團(tuán)合作開(kāi)發(fā)對(duì)抗外來(lái)房企大鱷組成了市場(chǎng)的另一大陣營(yíng)。由于擁有本土資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地理位置往往更為優(yōu)越，同時(shí)，抱團(tuán)合作也使得他們開(kāi)發(fā)的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目資金實(shí)力雄厚，也受到置業(yè)的本土企業(yè)家的認(rèn)可，具有與外來(lái)房企大鱷一拼的實(shí)力。

　　年底競(jìng)爭(zhēng)激烈 房企望以?xún)r(jià)換量

　　從價(jià)格來(lái)看，由于房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，年底完成銷(xiāo)售任務(wù)壓力大，房企已經(jīng)無(wú)暇關(guān)注漲價(jià)，而是更希望以?xún)r(jià)換量，快速出貨回籠資金。

　　年底迎來(lái)開(kāi)發(fā)商推貨窗口,開(kāi)發(fā)商跑量沖刺年度銷(xiāo)售目標(biāo)，推盤(pán)力度和推盤(pán)節(jié)奏加快。碧桂園、萬(wàn)科、 保利等品牌開(kāi)發(fā)商都將加大出貨力度，不乏全新項(xiàng)目入市，如保利錦城、東城碧桂園、碧桂園風(fēng)華東方等。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，碧桂園前10個(gè)月銷(xiāo)售金額超220億元，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先，年底或沖刺300億元，成為東莞房地產(chǎn)行業(yè)老大幾成定局。品牌開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，品牌集中度持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。后續(xù)市面供應(yīng)以知名品牌或本土主流開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目為主，各大房企競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。同時(shí)，在嚴(yán)格限價(jià)政策下，企業(yè)對(duì)繼續(xù)上調(diào)售價(jià)已不抱過(guò)分期望，多數(shù)企業(yè)選擇積極入市盡快回籠資金，搶收客戶(hù)。

　　后市：聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將越來(lái)越多

　　除了外來(lái)品牌房企和本土房企聯(lián)合、本土房企和本土房企之間聯(lián)合外，外來(lái)品牌房企之間也開(kāi)始出現(xiàn)合作，未來(lái)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了市場(chǎng)因素外，樓市調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格和土地供應(yīng)方式的“花樣競(jìng)拍”，也讓房企更愿意強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　10月份，東莞共成交了7宗商住地，不過(guò)，競(jìng)拍方式多樣，競(jìng)拍條件嚴(yán)苛也正成為市場(chǎng)的常態(tài)，這對(duì)于房企的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力都有更高的要求，也開(kāi)始激發(fā)企業(yè)之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，在目前東莞土地?zé)岫炔粶p的情況下，房企拿地門(mén)檻高企,尤其中大型地塊的出讓,其總價(jià)之高對(duì)于房企資金實(shí)力要求更為嚴(yán)格,即使是大型房企亦要付出較大代價(jià)才能脫穎而出,在此情況下,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)現(xiàn)象或會(huì)增多。

　　聯(lián)合開(kāi)發(fā)將成為大勢(shì)所趨，除了房企之間的合作外，聯(lián)合產(chǎn)業(yè)也成為東莞樓市的一大新特色。日前，厚街打造“黃金小鎮(zhèn)”的啟動(dòng)就吸引了眾多黃金產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士的到場(chǎng)，根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目將推出商務(wù)公寓產(chǎn)品、獨(dú)棟總部工坊等，部分產(chǎn)品還有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，東莞并不是一個(gè)對(duì)于房地產(chǎn)依賴(lài)性非常高的城市,政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為重視,近年來(lái),諸如碧桂園、星河、華潤(rùn)通過(guò)特色小鎮(zhèn)等方式介入開(kāi)發(fā),同時(shí),政府供地塊時(shí)亦向TOD建設(shè)開(kāi)發(fā)傾斜,亦要求房企有一定的資金與開(kāi)發(fā)實(shí)力, 房企未來(lái)發(fā)展如何站在政府的角度協(xié)調(diào)自身利益去實(shí)現(xiàn)共贏,也成為一項(xiàng)新的挑戰(zhàn)。