二手市場

　　陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2017年7月1-30日廣州市（不含南沙、從化）中介網(wǎng)簽6636宗，環(huán)比6月下降14.24%，同比2016年7月下降15.55%，無論環(huán)比或同比均大幅下降；中原成交價(jià)為31640元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性下滑7.49%，套均總價(jià)為251萬元/套。

　　從2013-2016年廣州二手住宅成交量來看，無論是政策寬松期或政策收緊期，7月成交量環(huán)比6月均有所提升；但是今年例外，2017年7月二手成交量環(huán)比不升反降，環(huán)比大幅下降。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，2017年7月新政調(diào)控效力持續(xù)，總的來看，買家入市意愿仍較低，因此7月二手成交量延續(xù)4、5、6月的下滑趨勢，環(huán)比大幅下降，由此可見3月新政調(diào)控對廣州樓市的影響力度之大。

　　“租購?fù)瑱?quán)”出臺(tái)半月未有過多關(guān)注

　　為活躍廣州租賃市場，2017年7月17日，政府出臺(tái)“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策。“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺(tái)至今已將近半個(gè)月，但是據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，大部分區(qū)域并未引起市場的快速反應(yīng)。

　　據(jù)了解，如花都、荔灣、白云、番禺等區(qū)域，因?qū)W區(qū)房優(yōu)勢一般，暫時(shí)并無相關(guān)租戶、業(yè)主詢問“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)事宜；海珠、天河雖有部分板塊學(xué)區(qū)房優(yōu)勢相對較為明顯的，如天河北板塊等，但同樣暫無相關(guān)租戶、業(yè)主詢問“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)事宜；目前，僅越秀區(qū)的東風(fēng)東板塊，因名校聚集，學(xué)校資源豐富，因此有少量租戶、業(yè)主詢問“租購?fù)瑱?quán)”的情況，但因政策相關(guān)細(xì)節(jié)并未落實(shí)，加上限制條件較多，因此暫時(shí)無租戶受“租購?fù)瑱?quán)”新政租房讓其子女就近讀書，也無業(yè)主因“租購?fù)瑱?quán)”政策提升租金的現(xiàn)象。

　　由于調(diào)控效力持續(xù)，本月二手進(jìn)一步下降，大部分區(qū)域成交量環(huán)比上月均有所下降，但是，唯獨(dú)蘿崗不降反升。

　　據(jù)監(jiān)測，本月大部分區(qū)域成交量環(huán)比下降幅度在10%以上，其中以番禺環(huán)比下降幅度最高，環(huán)比下降20.24%；但是蘿崗本月共成交148宗，環(huán)比提升17.46%，占比由1月的0.87%提升至7月的2.23%，由此可見今年來蘿崗二手成交量穩(wěn)步提升。

　　廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，蘿崗二手成交占比穩(wěn)步提升的主要原因有兩方面，一方面是不少一手樓盤逐漸轉(zhuǎn)為二手盤流入市場，如萬科東薈城、雅居樂富春山居等，二手盤源增加；另一方面是，自今年年初起，一手住宅庫存持續(xù)緊缺，致使不少購買一手房客戶轉(zhuǎn)移至購買二手房。

　　天河區(qū)均價(jià)最高達(dá)47581元/平方米

　　7月，天河區(qū)中原成交價(jià)為47581元/平方米，套均總價(jià)為392萬元；陽光家緣中介網(wǎng)簽量為619宗，環(huán)比下降12.07%。

　　7月天河北板塊二手成交量微幅提升，套均總價(jià)為382萬元。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，7月天河北板塊整體成交量較5、6月份有所提升的主要原因在于，客戶觀望一段時(shí)間后，在面臨子女讀書、結(jié)婚生子、改善換房等需求，7月部分客戶開始陸續(xù)入市看房，加上天河北板塊的部分急于出售的業(yè)主也愿意適當(dāng)微幅讓價(jià)，促使7月天河北板塊二手成交較5、6月份活躍。

　　越秀區(qū)比較突出的是東風(fēng)東板塊，7月不僅成交活躍，租賃市場也較上月明顯活躍。

　　從二手買賣市場上來看，7月東風(fēng)東板塊主要是樓梯樓成交占比居多，主要以兩房為主，成交價(jià)格多集中在50000-60000元/平方米。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，隨著“全面二孩”政策的實(shí)施，現(xiàn)學(xué)區(qū)房需求越來越多，7月廣州整體樓市雖較淡，但東風(fēng)東板塊的二手房成交仍較為活躍，尤其是放盤價(jià)與市場價(jià)基本吻合的房源，現(xiàn)去化周期基本在1個(gè)月以內(nèi)，甚至部分性價(jià)比高的盤源可在1-2周內(nèi)售出。從租賃市場上來看，受畢業(yè)季影響，7月東風(fēng)東板塊租賃市場較上月明顯活躍，主要租客為住家租賃，以及應(yīng)屆畢業(yè)生（兩三個(gè)人合租居多），7月平均租金為73元/平方米/月。

　　預(yù)計(jì)8月成交或?qū)⑦M(jìn)一步微幅下調(diào)

　　自調(diào)控政策出臺(tái)以來，廣州二手成交量已連續(xù)4月下滑，而二手價(jià)格亦越趨平穩(wěn)。

　　從客戶層面來看，7月雖有部分板塊因區(qū)位優(yōu)勢凸顯，部分改善置業(yè)客戶開始陸續(xù)入市，但從市場整體來看，觀望客戶情緒仍在，如天河區(qū)東圃板塊等；從業(yè)主層面來看，現(xiàn)雖無出現(xiàn)反價(jià)現(xiàn)象，也并無見業(yè)主降價(jià)現(xiàn)象，但是已有小部分業(yè)主因之前放盤價(jià)遠(yuǎn)高于市場價(jià)，見放盤幾個(gè)月仍未出售，現(xiàn)因急需換房或出售套現(xiàn)，因此適當(dāng)下調(diào)報(bào)價(jià)至市場價(jià)，以加快出售，業(yè)主看漲價(jià)格信心已明顯不足。

　　在此大環(huán)境下，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)測，8月成交量或?qū)⑦M(jìn)一步微幅下降，而價(jià)格變得更趨平穩(wěn)。

　　南方日報(bào)記者 許蕾