云南網(wǎng)訊 10284元/㎡，這是來(lái)自昆明克而瑞統(tǒng)計(jì)的5月第三周昆明新房成交均價(jià)；而根據(jù)房天下等線上機(jī)構(gòu)的掛牌統(tǒng)計(jì)，同期二手房掛牌價(jià)則為9457元/㎡……經(jīng)歷連續(xù)10多個(gè)月的“價(jià)格倒掛”后，昆明的新房?jī)r(jià)格終于“反正”。記者了解到，近期新房銷(xiāo)售的持續(xù)火熱，二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售受到部分抑制和降溫。

　　高端產(chǎn)品拉高新房?jī)r(jià)格

　　事實(shí)上，從4月開(kāi)始，昆明新房與二手房的價(jià)格差距已逐漸縮小。本地機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月昆明二手房掛牌均價(jià)為9264元/㎡；而根據(jù)銳理數(shù)據(jù)，4月昆明新房均價(jià)9103元/㎡。進(jìn)入5月，新房?jī)r(jià)格正式趕超二手房?jī)r(jià)，一改過(guò)去價(jià)格倒掛狀態(tài)。

　　“近幾年，由于二手房區(qū)位、現(xiàn)房等優(yōu)勢(shì)，昆明二手房?jī)r(jià)格一直比新房高。”本地一家中介機(jī)構(gòu)門(mén)店負(fù)責(zé)人年梁經(jīng)理稱(chēng)，前兩年，昆明新建商品房項(xiàng)目主要分布在三環(huán)外，產(chǎn)品也以剛需為主。價(jià)格方面，當(dāng)然是中心城區(qū)的二手房更占優(yōu)勢(shì)。“去年下半年開(kāi)始，部分高端品質(zhì)產(chǎn)品和一些主城區(qū)項(xiàng)目推出，也拉高了昆明新房的整體銷(xiāo)售價(jià)格水平。”記者統(tǒng)計(jì)，僅去年至今，包括俊發(fā)逸天峰、恒大玖瓏灣、萬(wàn)科城市之光等項(xiàng)目售價(jià)均超萬(wàn)元。

　　“這也是昆明房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品升級(jí)的一個(gè)體現(xiàn)。”業(yè)內(nèi)人士直言，此前，由于城中村改造項(xiàng)目高容積率等因素，導(dǎo)致昆明樓市住宅產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題突出，缺乏高品質(zhì)住宅。近兩年來(lái)，隨著一線品牌的大量進(jìn)駐，昆明住宅產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性改變，新建高品質(zhì)產(chǎn)品的增加，一定程度上拉高了價(jià)格區(qū)間。

　　老舊小區(qū)小戶型更受青睞

　　雖然5月份昆明的新房?jī)r(jià)格趕超二手房，可采訪中不少中介表示，目前房?jī)r(jià)還處于上下波動(dòng)的情況，不排除一段時(shí)間內(nèi)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)等調(diào)整，新房和二手房?jī)r(jià)格還會(huì)變化。但看得出，二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)一些細(xì)微變化，“新建商品房大量?jī)A向改善性住宅，對(duì)二手房端銷(xiāo)售影響最大的還是100㎡以上的三室、四室的大戶型產(chǎn)品。”白云路上一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員表示，特別是房齡在5~10年的大戶型房源，也與目前新建商品房中高品質(zhì)房源形成直接“競(jìng)爭(zhēng)”。

　　“二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售端目前還呈現(xiàn)明顯的兩極分化趨勢(shì)，一部分老舊小區(qū)的小戶型更受市場(chǎng)青睞。”一位工作人員表示，特別是有較好公立教育資源的小區(qū)、小戶型產(chǎn)品價(jià)格基本上要比大戶型均價(jià)每平方米高出500~1000元，“除區(qū)位原因外，部分老舊小區(qū)在公攤上占有優(yōu)勢(shì)，整體性?xún)r(jià)比更高。”

　　二手中介尋求多元化業(yè)務(wù)

　　銷(xiāo)售端的分化，也讓本地中介的銷(xiāo)售策略應(yīng)勢(shì)而變，“除了新房代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)外，我們還聯(lián)合一家翻新改造裝飾公司推出舊房翻新業(yè)務(wù)，最低套餐價(jià)格僅3萬(wàn)元。”頤園路一家小型中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示。

　　不光“打包”裝修業(yè)務(wù)，部分中介機(jī)構(gòu)還承包了“招商”功能，“與住宅相比，商鋪出租難度更大，去年開(kāi)始，我們針對(duì)手里的商鋪資源，通過(guò)公司總部的網(wǎng)點(diǎn)布局優(yōu)勢(shì)，劃片區(qū)的幫業(yè)主整體打包出租，也推動(dòng)了幾單比較大的商鋪出售、出租。”金江路上一家大型中介的工作人員表示。

　　近期，北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市掀起新一輪中介費(fèi)用下調(diào)潮，最高降幅直接過(guò)半。從本地看，受二手房線上市場(chǎng)沖擊，從去年開(kāi)始，昆明就出現(xiàn)了中介費(fèi)率最低0.5%的情況，“目前市場(chǎng)中介費(fèi)率水平基本在0.5%~1%之間。”年梁經(jīng)理表示，費(fèi)率水平降低、業(yè)務(wù)拓展更難，也加速本土二手中介洗牌。

　　他坦言，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，別一味沖著中介費(fèi)率去，選擇更有保障的大型中介，以及購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中是否是真實(shí)房源、房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰等更應(yīng)該成為購(gòu)買(mǎi)者關(guān)注的重點(diǎn)。