日前，保定規(guī)定最新掛牌的2017-030號土地所建項目在購房者取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣的消息震驚業(yè)界。

　　從限售政策發(fā)展軌跡來看，自今年3月廈門首次開啟樓市限制交易的先例后，不少城市陸續(xù)加入這一限售隊伍。截至目前，出臺限售政策的城市已經(jīng)超過30個城市，包括成都、廈門、福州、青島、保定、北京（保定、北京均為部分限售）等。在限購限貸限價之后，“限售”已成為樓市新一輪調(diào)控升級的重要手段。

　　不過，這些城市目前出臺的限售政策絕大部分只是規(guī)定自取得產(chǎn)權(quán)證書后2-3年內(nèi)限售，而如保定2017-030號土地限售10年的情況則實屬罕見。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限售事實上就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。限售下一步有可能繼續(xù)向上海、蘇州等其他城市擴散。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，設置限售期主要產(chǎn)生四方面作用：首先，可以將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進快出的樓市投資投機炒作行為，起到抑制投資投機的作用，使當前的樓市降溫；其次，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調(diào)控機制相關(guān)的準備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等等；第三，鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房價下降而給銀行帶來風險；第四，美國進入加息通道后，國內(nèi)資本外流明顯，樓市“限售”政策出臺后，這些“沉淀”在房地產(chǎn)的大量投資資金因為“限售”留在了國內(nèi)，防止了資金外流，也為實體經(jīng)濟改革與復蘇提供了更長時間的窗口期。

　　樓市“限售”時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風險的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時間并非任意制定。

　　張宏偉認為，從調(diào)控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調(diào)控政策預計持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，市場從2016年9月份的高點開始下行的市場調(diào)整周期也至少是2年。在下行調(diào)整周期內(nèi)，市場將給個人投資投機者與銀行帶來最直接的風險，并間接影響投資渠道及宏觀經(jīng)濟的基本面。

　　從個人投資投機者來看，當市場調(diào)整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應將結(jié)束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機客將退場，分別是“加杠桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業(yè)主、特定需求的群體（如置換類需求、部分海外移民）。

　　張宏偉說，限售使樓市投資、投機客不能用“快進快出”的方法實現(xiàn)獲利或避險需求，房產(chǎn)成為真正意義的“不動產(chǎn)”。待樓市長效調(diào)控機制相關(guān)措施在未來2-3年（與限售期限基本重合）完成之際，對于存量房的相關(guān)交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)的稅收政策很可能也會頒布和實施。樓市正在進入去投資、去投機的時代。