房企備糧遇阻 一季度債券融資降八成

　　在各地樓市新政接連落地的當(dāng)下，房屋成交量日益下滑，渴望預(yù)備“糧草”捱過(guò)這段時(shí)期的各大房企也遭遇了融資難題。據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房企債券融資進(jìn)一步收緊，融資額僅649.5億元，同比下降超達(dá)83.8%。在這背后，既有來(lái)自政策方面對(duì)房企發(fā)債亮起的“紅燈”，也有融資成本上行給房企施加的壓力。

　　一季度債券融資下降八成

　　在房企的各種融資渠道中，債券是價(jià)格相對(duì)較低的一種。2016年前三季度，伴隨政府“去庫(kù)存”帶來(lái)的市場(chǎng)流動(dòng)性寬松，低成本融資渠道打開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍通過(guò)債券等形式置換高息負(fù)債，以降低整體融資成本。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資刷新了歷史紀(jì)錄，合計(jì)全年融資額度達(dá)到1.14萬(wàn)億元，也是歷史首次突破1萬(wàn)億元的年份。到三季度，債券融資額月均仍超過(guò)1000萬(wàn)元。

　　但這一盛況從四季度開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下。2016年10月起，全國(guó)各地密集祭出調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，在最近超過(guò)半年的調(diào)控周期內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)有40多個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)120次調(diào)控政策。

　　調(diào)控的目的就是給樓市去杠桿，防止過(guò)多資金涌向樓市，因此，房企債券融資的難度也明顯被拉升。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年四季度，房企通過(guò)發(fā)行債券融資的規(guī)模僅不到1100億元，其中12月更是滑落到126.7億元。

　　進(jìn)入2017年，局面依然沒(méi)有改善。前3個(gè)月的房企債券融資額分別為80.07億元、132.33億元、437.1億元，合計(jì)649.5億元，不及去年三季度單月的融資規(guī)模，同比2016年一季度下降幅度達(dá)到83.8%。

　　融資成本上行

　　房企融資難度是如何被拉升的？一方面是從源頭的發(fā)債環(huán)節(jié)就被監(jiān)管層喊停。易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房企業(yè)務(wù)發(fā)展的角度來(lái)看，發(fā)債的需求還是很大的，但監(jiān)管從打擊高杠桿和“地王”現(xiàn)象出發(fā)，對(duì)一些融資后有較大風(fēng)險(xiǎn)隱患的房企出臺(tái)了各類管制政策，抑制發(fā)債。

　　另一方面，發(fā)債成本的提高給房企整體的債券融資施加了不小壓力。2016年9月前后，央行拉開(kāi)了去杠桿的大幕，市場(chǎng)資金面維持在“緊平衡”的狀態(tài)，利率不斷震蕩上行。盡管市場(chǎng)在跨年、一季度季末考核等時(shí)點(diǎn)多次“喊渴”，但央行都沒(méi)有放松，反而在春節(jié)前后多次在公開(kāi)市場(chǎng)操作上變相“加息”，抬高資金成本，堅(jiān)持給市場(chǎng)擠泡沫。

　　北京宏道投資董事長(zhǎng)衛(wèi)保川表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)期是商品屬性，短期金融屬性強(qiáng)，如果后期再來(lái)一次更低的利率，不排除房地產(chǎn)還會(huì)暴漲。這一輪資金面的收緊對(duì)房企發(fā)債的影響也較為明顯。張大偉介紹，從資金價(jià)格看，2016年12月以來(lái)房企發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，整體相比9月前的4%有所上行。

　　房企面臨的融資困境還不止這么簡(jiǎn)單，除了債券外的其他融資渠道也不同程度被圍堵。有銀行人士介紹，此前有房企融資拿地，主要通過(guò)銀行理財(cái)資金注入資管計(jì)劃。2016年10月，銀監(jiān)會(huì)提出要控制銀行理財(cái)資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。4月7日，銀監(jiān)會(huì)在新聞發(fā)布會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)，上半年要集中整治銀行違規(guī)行為，其中就包括資金違規(guī)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　繞道海外“求生”

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這確實(shí)是一次難捱的“寒冬”。多位地產(chǎn)業(yè)分析師都表示，隨著國(guó)內(nèi)發(fā)債遇阻，發(fā)債利率不斷升高，房企面臨的壓力越來(lái)越大。特別是前期拿了較多高價(jià)土地的企業(yè)，因?yàn)楦軛U較高，后續(xù)開(kāi)發(fā)成本也將會(huì)上升。從目前的情況來(lái)看，2017年地產(chǎn)政策仍是嚴(yán)控，有些房企甚至有可能出現(xiàn)違約。

　　為了更多地儲(chǔ)備“糧草”，不少房企將目光投向了海外融資。據(jù) 海通證券統(tǒng)計(jì)，截至2017年3月初，內(nèi)地房企年內(nèi)共成功發(fā)行海外債券13只，累計(jì)金額達(dá)到46.4億美元（約合人民幣315億元），比2015年1-2月的總額多出一倍。

　　不過(guò)，繞道海外發(fā)債或許在當(dāng)下也不是一個(gè)良計(jì)。海通證券研報(bào)分析稱，人民幣匯率波動(dòng)，美元進(jìn)入加息周期，海外發(fā)債成本已經(jīng)開(kāi)始回升。如果增加海外債券融資比例，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本可能相應(yīng)推高。張大偉也表示，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，疊加內(nèi)地債券市場(chǎng)融資難，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境。

　　不得不考慮的還有到期兌付債券的問(wèn)題。另有機(jī)構(gòu)研究顯示，內(nèi)地房企美元債的償還壓力將在未來(lái)數(shù)年內(nèi)出現(xiàn)，2016年有約63億美元債券到期，是2015年到期債券規(guī)模的兩倍。此外，對(duì)于運(yùn)作比較成熟的美元債市場(chǎng)而言，評(píng)級(jí)與票息率可謂息息相關(guān)，中國(guó)二三線房企在海外獲得的評(píng)級(jí)多數(shù)為B級(jí)，普遍偏低。“總體來(lái)看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，未來(lái)6-9個(gè)月很可能面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，所以要求房企加快銷售回籠資金。”張大偉說(shuō)道。

　　北京商報(bào)記者 崔啟斌 程維妙